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ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIO | ÁREAS PRIVATIVAS | ASSEMBLÉIAS GERAIS | CONDOMÍNIO IMOBILIÁRIO | CONDOMÍNIO NA LOCAÇÃO | CONDÔMINOS | CONTRIBUIÇÃO DE CONDOMÍNIO | CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO | É BOM SABER | FUNDO DE RESERVA | JURISPRUDÊNCIA | LEGISLAÇÃO | MODELOS ÚTEIS | SEGURANÇA E VIGILÂNCIA | SEGUROS | SÍNDICO | VAGAS DE GARAGENS |

Jurisprudência

AÇÃO DE COBRANÇA - QUOTAS CONDOMINIAIS - ATRASO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário-comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação à qual exista débito em aberto. Calcada na prova a decisão das instâncias ordinárias, é de desacolher-se o apelo especial. (STJ - REsp 30.117-1 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 11.09.95)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO - I. Consolidada na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. II. O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1ª parte, Código Civil). Se ela se danifica ou é furtada, responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 - SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.92)

ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA E CONDOMÍNIO - INDENIZAÇÃO DE CONDÔMINO - CELEBRAÇÃO DE ACORDO - QUORUM - CONVENÇÃO - SÚMULA Nº 05/STJ - 1. A Lei n. 4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da convenção do condomínio estabelecer a forma de convocação das assembléias gerais e o quorum mínimo para os diversos tipos de votação, inclusive com relação à indenização a que tenha direito algum condômino. 2. Interpretação de cláusula condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial (Súmula 05/STJ). 3. A divergência jurisprudencial não foi comprovada. (STJ - REsp 52.634-5 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - DJU 30.09.96)

CITAÇÃO - CONDOMÍNIO - REPRESENTAÇÃO - A consolidação, num só titular, da propriedade de todas as unidades imobiliárias não extingue, por si só, o condomínio instituído na forma da Lei nº 4.591, de 1964. (STJ - REsp 11.466-0 - SP - 2ª T. - Rel. Min. Ari Pargendler - DJU 01.04.96)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COTAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMÓVEL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA - A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. (STJ - REsp 40.263-8 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 12.09.94)

CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS - GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS - Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edifício, suscetível, além do mais, de causar embaraços à regular utilização do local por outros condôminos. (STJ - REsp 33.853-4 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 05.09.94)

CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE COISA COMUM - QUORUM NECESSÁRIO PARA A DELIBERAÇÃO - Não se cuidando de modificação que importe em transformação da substância ou destino da coisa, prescindível é o consenso unânime dos condôminos. Inteligência do art. 628 do Código Civil. (STJ - REsp 3.234 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 22.10.90)

CONDOMÍNIO - ANIMAL EM APARTAMENTO - VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO - AÇÃO DE NATUREZA COMINATÓRIA - FETICHISMO LEGAL - RECURSO INACOLHIDO - I. Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio é omissa a respeito; b) se a convenção é expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção é expressa, vedando a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos. II. Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades de cada caso. (STJ - REsp 12.166-0 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 04.05.92)

CONDOMÍNIO - ASSEMBLÉIA GERAL - IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA - NULIDADE DA DELIBERAÇÃO - CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO - I. Ao condômino assiste legitimidade para postular em Juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembléia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio. II. A exegese conferida pelas instâncias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de análise em sede de recurso especial (enunciado nº 5 da Súmula/STJ). III. Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco à segurança e saúde dos condôminos é que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instância extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão. (STJ - REsp 10.250-0 - RS - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 26.04.93)

CONDOMÍNIO - COBRANÇA - ESTABELECIMENTO COMERCIAL (CINEMA) - ANDAR TÉRREO - CONVENÇÃO - ALTERAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO - Tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quem sendo condômino, embora não participando da assembléia que determinou a alteração da anterior Convenção, não tomou qualquer providência para desconstituir a decisão condominial, contra qual se insurge em momento impróprio. Estabelecimento comercial, no caso cinema, poderia ser uma loja, como tem sido decidido, deve cumprir aquilo que está estabelecido na Convenção. A alegação de que está no andar térreo e não se beneficia de muitos serviços do condomínio, não pode ser oposta, contra a previsão condominial, votada e aprovada pela assembléia de condôminos, conforme previsão legal, art. 9°,da lei 4.591/64. (TARS - AC 197004724 - 5ª C. Cív. - Rel. Juiz Silvestre Jasson Ayres Torres - J. 26.06.97)

CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA - DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO - MULTA - JUROS MORATÓRIOS - Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, mesmo quando padece de algum vício. Exegese do art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64. Assim, tendo caráter compulsório imediato, não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete. Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria. Jurisprudência uniforme a respeito. Multa - Percentual - O percentual da multa, devida pelo condômino inadimplente em suas obrigações, é definido pela respectiva Convenção, respeitado o limite de 20%. Exegese do art. 12 e § 3° da Lei 4.591/64. Inaplicabilidade do art. 52, § 1°, da Lei 8.078/90 (CDC), na redação dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor. Juros Moratórios - Taxa - Os juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4.591/91, caput). (TARS - AC 197077183 - 6ª C. Cív. - Rel. Juiz Irineu Mariani - J. 14.08.97)

CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - FALTA DE REGISTRO - Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. (STJ - REsp 36.815-4 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 25.10.93)

CONDOMÍNIO - DÉBITO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO - Os condôminos, ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelos pagamentos dos débitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideais do terreno. (STJ - REsp 45.682-7 - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 03.06.96)

CONDOMÍNIO - DEMOLIÇÃO DE OBRAS REALIZADAS EM ÁREAS COMUNS - LEGÍTIMO INTERESSE MORAL E MATERIAL - Falta interesse moral, para a propositura da ação, ao condômino que há cerca de 20 anos secretariou a assembléia geral extraordinária autorizadora da obra, na qual contribuiu com o seu voto para a alteração feita. Ausência, ademais, de prejuízo aos autores e outros condôminos. Fundamento exposto pela decisão recorrida, por si só suficiente, que não foi impugnado de modo idôneo pelos recorrentes. Súmula nº 283-STF.Em sede de recurso especial não se reexamina matéria probatória (Súmula nº 07-STJ). (STJ - REsp 38.307-2 - RJ 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 21.08.95)

CONDOMÍNIO - DESPESAS - COBRANÇA - PROCEDIMENTO SUMÁRIO - INAPLICABILIDADE - AÇÃO DE EXECUÇÃO - CPC, ART. 585, IV - LEI Nº 4.591/64, ART. 12, § 2º - CONDOMÍNIO - DESPESAS - COBRANÇA - VIA EXECUTIVA - I. O procedimento sumário - art. 275, II, do CPC, não se aplica à cobrança de despesas condominiais, cujos valores tenham sido estabelecidos e aprovados em convenção, pois, nesta hipótese, o caso é de ação de execução, ex vi, do art. 585, IV, do CPC e 12, § 2º, da Lei nº 4.591/64. (STJ - REsp 43.318-0 - MG - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 26.02.96)

CONDOMÍNIO - DESPESAS ORDINÁRIAS - CORREÇÃO MONETÁRIA - PARCELAS VINCENDAS - Havendo nos autos elementos suficientes sobre a regularidade da cobrança de despesas "ordinárias, corriqueiras e essenciais do condomínio", não há ilegalidade no acórdão que julga procedente a ação de cobrança contra devedor que, na contestação, "não faz impugnação séria, especificada, quanto aos valores cobrados". A correção do débito deve ser desde o vencimento das prestações, para evitar o enriquecimento do devedor inadimplente. Na condenação, devem ser incluídas as parcelas vincendas (art. 290 do CPC). (STJ - REsp 81.241-0 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - DJU 13.05.96)

CONDOMÍNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - CLÁUSULA EXPRESSA - Somente cláusula expressa na convenção condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou dano. (STJ - REsp 32.828-0 - SP - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 23.08.93)

CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO - Licitude do que convencionaram os condôminos, estabelecendo não se responsabilizar civilmente o condomínio por danos sofridos pelos veículos guardados na garagem. (STJ - REsp 73.820-0 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 19.08.96)

CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO - MUDANÇA NA DESTINAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS - "QUORUM" EXIGIDO - TERMO INICIAL DA PENA PECUNIÁRIA - 1. Admitido que seja o acolhimento de fato superveniente (CPC, art. 462), como tal não se caracteriza a assembléia que, aprovando a mudança por dezessete votos, não atingiu o "quorum" de dois terços, imposto pelo art. 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, aplicável pela omissão parcial da convenção. De qualquer sorte, mudança deste teor exige a unanimidade dos condôminos, a teor dos arts. 10 e 53, IV,da Lei n° 4.591/64. Embora possa o juiz, a teor da novel redação do art. 644, "caput", do CPC, fixar o termo inicial da pena pecuniária, a melhor solução, no caso, e aquele determina sua fluência a partir do término do prazo de cumprimento, previsto no art. 632 do CPC. 2. Embargos parcialmente acolhidos. (TJRS - EI 593.118.318 - 2º G. C. Civ. - Rel. Des. Araken de Assis - J. 11.08.95)

CONDOMÍNIO - PERMISSÃO DE USO DA ÁREA CONCERNENTE AO TELHADO - TRANSAÇÃO ENTRE O CONDOMÍNIO E OS PROPRIETÁRIOS DAS UNIDADES RESIDENCIAIS LOCALIZADAS NOS ÚLTIMOS ANDARES DOS EDIFÍCIOS - UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE CONDÔMINO - ART. 3º DA LEI Nº 4.591, DE 16.12.64 - Havendo o Condomínio transacionado com os Condôminos moradores dos últimos andares dos blocos, de modo a permitir-lhes o uso da área correspondente ao telhado mediante condições, dentre elas a de promoverem as obras necessárias no local sem qualquer ônus para o conjunto condominial, não há falar em contrariedade ao art. 3º da Lei nº 4.591/64, mesmo porque dentre as condições estabelecidas se inserira a de livre acesso de representantes do Condomínio àquela área, quando necessário à sua atividade regular operacional. Ausência, ademais, de embaraço ou incômodo aos demais condôminos demolição que também não beneficia a quem quer que seja. (STJ - REsp 21.434-1 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 29.05.95)

CONDOMÍNIO - PRÉDIO DE APARTAMENTOS - UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM - INDENIZAÇÃO - Se, a despeito de irregular, o desfazimento da obra, tal como assentada nas instâncias ordinárias, mediante o exame soberano da prova, viria em detrimento dos próprios condôminos, na medida em que prejudicaria sobremaneira a harmonia arquitetônica do térreo, afigura-se escorreita a solução de acolher o pedido de indenização pela utilização exclusiva de área comum, não implicando negativa de vigência a dispositivos da Lei 4.591/64. (STJ - REsp 42.080-6 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 30.05.94)

CONDOMÍNIO - VAGA DE GARAGEM - FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E MATRÍCULA PRÓPRIA - UNIDADE AUTÔNOMA - REIVINDICAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO - I. A vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, à qual têm aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos. II. Tendo o pedido cunho reivindicatório, é inoponível o fato simples da posse em face do direito de propriedade, salvo exceção de usucapião, de que não se cogitou na espécie. (STJ - REsp 37.928-8 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 15.08.94)

CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO (LEI Nº 4.591/64) - OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR PARA COM O ADQUIRENTE - MULTA - O incorporador só se acha habilitado a negociar sobre unidades autônomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art. 32). À falta do registro, os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade, daí a correta incidência da multa prevista no § 5º do art. 35. (STJ - REsp 57.788-8 - DF - 3ª T. - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 16.10.95)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE COMUM - PROVA PERICIAL - Segundo o acórdão local, "A prova pericial concluiu que tais obras não traziam qualquer prejuízo à fachada do edifício". Questão de fato não reexaminável pelo STJ. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula nº 7). (STJ - REsp 47.501-0 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Nilson Naves - DJU 05.08.96)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - VAGA DE GARAGEM - "Não pode o condômino, sem direito algum sobre vaga demarcada, usurpar o direito de outro que tem permissão de uso, por si e seus antecessores, desde 1956". Caso em que não houve ofensa ao art. 267-VI do Cód. de Pr. Civil. (STJ - REsp 56.944-0 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Nilson Naves - DJU 19.08.96)

CONDOMÍNIO HABITACIONAL - ATOS DE EMPREGADOS - RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - CLÁUSULA DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE - INCIDÊNCIA - Responsabilidade do condomínio em edifícios, pelos atos de seus prepostos. Cláusula da convenção, de isenção de responsabilidade. Validade, em princípio. Os empregados não são prepostos apenas do Condomínio, mas sim igualmente de todos e de cada um dos condôminos, ante a peculiar natureza associativa dos condomínios habitacionais. Lei nº 4.591/64. As cláusulas de não responsabilidade do Condomínio perante os condôminos, ou as deficiências na guarda e vigilância do prédio e dos veículos estacionados em suas dependências, estão vinculadas às deliberações regularmente adotadas na convenção, e/ou às conveniências e às disponibilidades dos condôminos em contribuir para as despesas e encargos comuns. Cláusula de isenção de responsabilidade, para quando os condôminos aceitam confiar a guarda de suas chaves aos porteiros do prédio, a fim de evitar o incômodo de pessoalmente movimentar seus veículos. Porteiro que se apodera de um carro, sai a passeio e o destrói em acidente. Incidência da cláusula. Lei nº 4.591/63, artigo 9º, §§ 2º e 3º, c e d. (STJ - REsp 26.852-0 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Athos Carneiro - DJU 08.03.93)

CONDOMÍNIO HORIZONTAL - VILA DE CASAS - RUA PARTICULAR - LEI Nº 4.591/64, ART. 8º - Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do art. 8º da Lei nº 4.591/64. Precedentes. (STJ - REsp 40.774-5 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 20.03.95)

CONDÔMINOS - REPRESENTAÇÃO PELO CONDOMÍNIO, POR MEIO DO SÍNDICO - Demanda visando a reparação de vícios na construção de que resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autônomas. Legitimidade do condomínio para pleitear indenização por uns e outros. Interpretação da expressão "interesses comuns" contida no artigo 22, § 1º, a, da Lei nº 4.591/64. (STJ - REsp 63.941-7 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 26.08.96).

CONDOMÍNIO FECHADO - PRAIA - ACESSO PROIBIDO MEDIANTE COLOCAÇÃO DE CANCELAS - BEM PÚBLICO - USO COMUM DO POVO - LIVRE ACESSO - REMOÇÃO DETERMINADA - EMBARGOS À EXECUÇÃO IMPROCEDENTES - As praias são bens públicos de uso comum de todos, não se podendo tolerar a criação de loteamento fechado, com o fito de torná-las privilégios de poucos. CF, art. 5º, XV. (TJSP - AC 210.012-1 - 7ª C Férias G - Rel. Des. Rebouças de Carvalho - J. 29.04.94) (RJTJESP 159/13)