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Condomínio

É Bom Saber

Condomínio Imobiliário

Convenção de Condomínio

Assembléias Gerais

Síndico

Condôminos

Contribuição de Condomínio

Condomínio na Locação

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Seguros

Administradoras de Condomínio

Segurança e Vigilância

Vagas de Garagens

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Legislação

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É Bom Saber

Para ler e entender um texto legal é importante saber o que é uma Constituição, uma Lei, um Decreto, etc. e, óbvio, conhecer o grau de hierarquia entre todas estas normas para adequá-las ao nosso cotidiano e avaliar os reflexos jurídicos que são produzidos a cada ato ou omissão que viermos a praticar.

O direito persegue a justiça, mas nem sempre a alcança, por isto devemos ter em conta que as normas não são perfeitas mas devem ser trabalhadas com este objetivo.

Somos, individualmente, apenas uma parcela da sociedade, mas, como seres que pensam, devemos unir vontades para definir, coletivamente, as regras do relacionamento social e nunca apenas aceitá-las como imposição de classes privilegiadas.

Como povo, temos um conjunto de regras e preceitos que se diz fundamental. Foi estabelecido pela nossa soberania e serve de base à organização política e funciona como um pacto para firmar os direitos e deveres de cada um dos cidadãos. Este documento, assim tão importante, chama-se Constituição.

No Brasil temos uma Constituição chamada Federal em razão do sistema federativo adotado. Em outras nações são usadas também outras designações com o mesmo sentido como: Lei Fundamental, Lei Magna, Código Supremo, Estatuto Básico, Leis das Leis, etc.

Depois da Constituição, hierarquicamente, logo a seguir, temos as Leis Complementares.

As leis complementares, que têm quorum especial para serem aprovadas pelo Congresso Nacional, destinam-se a complementar as normas previstas na Constituição.

Em face da sua função de complementar ordenamentos constitucionais, a Lei Complementar é hierarquicamente superior às Leis Ordinárias.

As Leis Especiais, por serem específicas, quando conflitantes com as normas de caráter geral, embora no mesmo nível hierárquico das demais leis ordinárias, adquirem um valor diferenciado e prevalecerão sobre as demais.

Assim, naquelas relações jurídicas que visam proteger, o Código de Defesa do Consumidor; a Lei do Inquilinato ou a Lei do Divórcio, como normas especiais, prevalecerão sobre os dispositivos do Código Civil, que é norma de caráter geral.

A Lei Ordinária é uma regra de direito ditada pela autoridade estatal e tornada obrigatória para manter, numa comunidade, a ordem e o desenvolvimento.

Já a Medida Provisória, nasce de forma diferente, é editada pelo Presidente da República e tem força de Lei durante 30 dias. Neste prazo deverá ser rejeitada ou transformada em Lei pelo Poder Legislativo, ou então reeditada por mais 30 dias.

Os Decretos são decisões de uma autoridade superior, com força de lei, para disciplinar um fato ou uma situação particular.

O Decreto, portanto, sendo hierarquicamente inferior, não pode contrariar a lei, mas pode regulamentá-la, ou seja, pode explicitá-la, aclará-la ou interpretá-la, respeitando, claro, os seus fundamentos, objetivos e alcance.

Mas, sempre deve ser lembrado que qualquer norma, por mais especial que seja, não poderá contrariar norma hierarquicamente superior e, em nenhuma hipótese poderá desrespeitar os dispositivos da Constituição Federal, que é a lei maior.

Para compreender o direito temos que ter em mente, no mínimo, alguns princípios legais que nos remetem à subordinação ao interesse coletivo, ou seja, que nos permitem pensar socialmente.

Diz o Parágrafo único do artigo 1º da Constituição Federal:

Todo poder emana do povo, que o exerce por meio de representantes eleitos ou diretamente, nos termos desta Constituição.

O art. 3º da Lei de Introdução ao Código Civil estabelece:

Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.

O art. 5º da Lei de Introdução ao Código Civil, é clara:

Na aplicação da Lei o Juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

São fontes do direito as Leis, a analogia, os costumes, e os princípios gerais de direito (como a jurisprudência).

Lei Introd. ao Código Civil

Art. 4º.Quando a Lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito".

Portanto, além da lei, os juizes poderão utilizar para proferir um julgamento, as demais fontes do direito como a analogia; os costumes e jurisprudência. Jurisprudência é uma decisão já proferida por um tribunal em face de matéria de direito assemelhada.

Analogia - Quando o direito moderno civil omitir sobre determinada situação o juiz se valerá de outras normas que se apliquem a situações similares para dizer o direito.

Costumes - Na falta de outras normas, portanto sem situações análogas, o juiz buscará decidir o direito conforme os costumes da região.

Princípios gerais de direito - O juiz pode ainda, mesmo sem apoio de lei específica, apoiar-se na doutrina e ou na jurisprudência para decidir a matéria de direito que for apresentada, só não pode deixar de decidir a demanda.

A Jurisprudência é o modo pelo qual os tribunais interpretam e aplicam as leis. É a decisão continuada dos tribunais sobre uma determinada matéria jurídica.

Hermenêutica é a técnica que orienta o meio e o modo pelo qual devem ser interpretadas as leis chama-se hermenêutica. A interpretação não se restringe ao esclarecimento de pontos obscuros, mas a toda elucidação a respeito da compreensão da regra jurídica a ser aplicada aos fatos concretos.

As normas modernas funcionam no sentido de educar, de readaptar ou preparar as pessoas para o convívio social, e a lei que regula as relações jurídicas condominiais tem um papel importante no sentido de viabilizar a vida familiar em permanente compartilhamento com terceiros, estranhos ou não.

 

Condomínio Imobiliário

O vocábulo "condomínio" significa o domínio de vários, por isto muitas são as situações em que pode existir um condomínio, ou seja, um bem cujo domínio pertença a várias pessoas ( físicas ou jurídicas).

Condomínio Civil - também chamado de condomínio geral - se desdobra em vários tipos de condomínio, por exemplo o condomínio que se estabelece em razão de herança de bem indivisível deixado em favor de várias pessoas; o condomínio entre sócios de fato em relação ao patrimônio adquirido em face da sociedade; o condomínio em face de separação judicial ou divórcio em relação ao patrimônio indivisível do casal, etc.

Embora em todos estes casos, e outros, exista uma relação jurídica condominial, os direitos e obrigações destes condôminos são regidos pelo Código Civil, que dispõe sobre o direito de condomínio de uma forma geral.

O Condomínio Especial - também chamado de "condomínio horizontal", é regido pela Lei 4.591/64 que regula, especificamente, o condomínio de edificações e incorporações imobiliárias, portanto, de forma especial.

Esta norma especial confere uma grande margem de variação nos direitos dos condôminos ao permitir que a Convenção de Condomínio possa reger a relação jurídica condominial e, o mais grave, quase sempre superando os próprios princípios que a lei estabelece no seu bojo.

Assim, quando se pretende definir um direito derivado da relação condominial, além de observar os requisitos e as tipicidades elencadas na lei, é fundamental que o exame também se estenda até à Convenção de Condomínio.

Isto porque, naqueles pontos em que a lei for omissa, e naqueles outros em que a própria lei faculta o pacto condominial, prevalecerão as diretrizes traçadas pela Convenção de Condomínio

Existe uma diferença fundamental entre o condomínio civil (ou geral) e o condomínio especial (ou horizontal). No condomínio geral os direitos dos condôminos incidem sobre a integral extensão do bem, e não apenas sobre uma ou mais partes dele. Já no condomínio especial os condôminos têm propriedade exclusiva sobre as partes denominadas de "unidades autônomas" e têm propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na proporção de suas respectivas frações ideais.

 

Convenção de Condomínio

A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário, etc, também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.

É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.

Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:

O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.

Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a "assembléia de condôminos" como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.

 

Assembléias Gerais

A Assembléia Geral Ordinária é obrigatória, por ficção da lei. É destinada à prestação de contas do síndico, relativamente ao exercício anterior, à apresentação da previsão orçamentária para o exercício seguinte, entre outras matérias que constarem da "ordem do dia". A deliberação prevalecerá, salvo disposição diferente na convenção, conforme decidir a maioria dos condôminos presentes.

Quando tratar-se de assembléia que está deliberando sobre despesas ordinárias, se estiver ausente o proprietário, neste item, o locatário poderá votar. Esta faculdade outorgada ao locatário teve origem na lei do inquilinato.

A Assembléia Geral Extraordinária é destinada ao exame e deliberação de temas extraordinários, que derivam de situação especial, portanto não oportunos ou impróprios para deliberação em assembléia ordinária.

A Assembléia Geral Ordinária se realiza conforme previsão e finalidade inserida na Convenção de Condomínio. Já a Assembléia Geral Extraordinária se realiza em razão de fato relevante, mediante convocação do síndico ou por convocação de condôminos que representem ¼ (um quarto), do condomínio.

O quorum para instalação e deliberação nas assembléias, qualquer delas, será aquele previsto na convenção, contudo, se a convenção for omissa, as assembléias se instalarão com os condôminos presentes e as matérias constantes da "ordem do dia" poderão ser aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situações em que a lei exige quorum qualificado, por exemplo, para alteração da convenção, para destituição do síndico, etc.

As decisões da assembléia, quando precedida de todos os requisitos na convocação e instalação, obriga a todos os condôminos, presentes ou não, exemplo: prestação de contas, mesmo que esteja errada; aprovação de reforma, mesmo que não seja necessária; perdão de multas, mesmo quando claramente devidas, etc.

Na hipótese da prestação de contas ser aprovada em assembléia somente seria possível exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condôminos provar a existência de:

  1. fraude nas contas;
  2. nulidade da assembléia por falta de quorum;
  3. participação de terceiros - não condômino - na votação cujo voto tenha o poder de alterar o resultado;
  4. falta de convocação para o assunto discutido;
  5. falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocação etc.

Quando o síndico não convocar a assembléia que deva ser realizada, os próprios condôminos poderão fazê-lo mediante requerimento com a assinatura de condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio, mas, deverão ser observados todos os outros requisitos para a instalação da assembléia, inclusive com obediência à forma e prazos para convocação que a convenção estabelecer ou, se omissa, conforme dispuser a lei.

Uma vez instalada a assembléia o quorum a ser obedecido será o da convenção.

Se a Convenção for omissa valerá a maioria simples dos votos de condôminos presentes, considerados os pesos de suas respectivas frações ideais.

Se a assembléia não se reunir nos 15 dias após o pedido de convocação, por qualquer motivo, o juiz, mediante pedido da parte interessada, decidirá a respeito.

 

Síndico

O síndico é representante dos condôminos, adquire poderes de procurador do grupo de condôminos, é eleito em assembléia, por um período máximo de 02 anos, mas pode ser reeleito.

Sua função é promover a administração geral e executar as deliberações das assembléias.

Cabe ao síndico aplicar as multas previstas na convenção e regulamento, contudo, uma vez aplicadas não lhe cabe perdoá-las, esta será matéria para decisão da assembléia de condôminos.

O síndico também é representante do condomínio perante a justiça, mas na sua falta qualquer dos condôminos poderá representar o condomínio na justiça.

O síndico responde pelas omissões culposas, por exemplo, quando deixa de fazer seguro do prédio ou deixa de cobrar a parcela do fundo de reserva.

O síndico poderá ser destituído por decisão de maioria de 2/3 dos condôminos presentes em Assembléia Geral especialmente convocada para este fim.

Em prédios pequenos a escolha do síndico é difícil porque ninguém quer assumir os encargos e, não raro, uma vez escolhido um síndico, seu mandato permanece por longos anos pela falta de interesse de outros condôminos.

Em algumas convenções consta inclusive a obrigatoriedade de haver um revezamento entre os condôminos, entretanto, alguns condôminos se negam a assumir o encargo.

Na verdade a assembléia não tem força para exigir do condômino que assuma uma obrigação de fazer, mesmo que conste da convenção.

As obrigações de fazer, óbvio, se resolvem em pecúnia, assim, havendo disposição na convenção neste sentido, e se o condômino da vez não assumir o encargo, caberá a assembléia impor-lhe o ônus de remunerar o síndico que se disponha a fazê-lo.

Contudo, para que não haja grandes discussões judiciais a respeito, o ideal é que a convenção de condomínio seja reformada para impor aos condôminos, que não aceitarem a incumbência, os ônus decorrentes da remuneração do seu substituto, já prefixada em valores indexados ao salário mínimo ou a um determinado índice de atualização.

Outra medida que tem surtido efeito é o estabelecimento de uma remuneração para o síndico, ou da isenção de contribuir com a sua parcela condominial, durante a vigência do seu mandato.

Também pode ser alterada a convenção apenas para criar a figura da remuneração do síndico e, ainda pela via da convenção, estabelecer que os valores da remuneração, ou isenção, serão definidos pela assembléia de condôminos.

O fato de permitir que a própria assembléia conceda a isenção ou fixe os valores da remuneração do síndico, pode dar agilidade a estas definições e melhor sintonia com o valor ideal que deve ser fixado em cada época ou em cada situação.

Condôminos

São muitas as restrições à ação individual dos condôminos, por exemplo, é vedado a qualquer condômino, salvo estipulação expressa na convenção:

A maioria das infrações cometidas pelos condôminos são passíveis de penalidades impostas pela convenção de condomínio ou regulamento e aplicadas pelo síndico, contudo, sempre caberá recurso para a próxima assembléia de condôminos.

O condômino que quiser recorrer da multa aplicada pelo síndico poderá formalizar recurso dirigido à assembléia de condôminos, mas deverá apresentá-lo ao próprio síndico, dentro de 15 (quinze) dias do recebimento da comunicação da multa se outro prazo não constar da convenção, mediante protocolo, com pedido expresso de que conste da convocação da assembléia, como item da "ordem do dia", a apreciação do recurso na próxima assembléia a ser realizada.

Até a data do julgamento do recurso o síndico não poderá cobrar a multa, porque passível de ser revista pela assembléia, mas poderá fazê-lo no dia seguinte se a assembléia apreciar e rejeitar o recurso.

É certo que o condômino multado ainda poderá defender-se na justiça, entretanto, perdendo também nesta instância, estará sujeito ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

 

Contribuição de Condomínio

Se não houver previsão específica na Convenção, a contribuição de condomínio para as despesas ordinárias e extraordinárias serão apuradas mediante rateio, considerando-se a fração ideal de cada unidade.

Entretanto, se houver disposição clara na convenção de condomínio estabelecendo o rateio em razão de cada unidade, por exemplo, valerá esta, ainda que seja injusta.

É comum que incorporadores instituam a convenção de condomínio com privilégios especiais para algumas unidades, exemplo: contribuição de condomínio igual para unidades com frações ideais maiores; direito de uso privativo de áreas comuns; vagas de garagem mais acessíveis e maiores, etc.

Portanto, ao adquirir um imóvel em condomínio o comprador deve examinar a convenção de condomínio e avaliar quais são os seus direitos e limitações, sob pena de somente mais tarde, e tarde demais, descobrir que as regras condominiais são injustas quando não também lesivas.

O atraso no pagamento das contribuições pode gerar multa de até 20%, correção monetária e juros moratórios de 01% ao mês. Estes limites são previstos na Lei 4.591/64, portanto, na própria lei que rege as relações condominiais.

No caso de condomínio a relação jurídica é civil, portanto, não se aplica as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor.

Assim, a convenção de condomínio pode estabelecer multa de zero a vinte por cento pelo atraso no pagamento das contribuições ordinárias ou mesmo extraordinárias, porque a lei permite.

 

Condomínio na Locação

Além dos direitos e deveres na relação condominial simples, surgiram outras obrigações, mais complexas, que foram especialmente definidas na Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato.

O legislador resolveu tornar inquestionáveis os direitos e obrigações do condômino locador e locatário, definindo as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias e atribuindo a responsabilidade de cada qual nestes encargos.

O locador (proprietário) é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio e o locatário (inquilino) é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Despesas Ordinárias - Por despesas ordinárias de condomínio, portanto de responsabilidade do locatário (inquilino), se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

Assim, o locatário ficará responsável pelo pagamento das despesas ordinárias e, entre elas, inclusive, o seguro do prédio que, adquirindo definição legal de despesa ordinária, obrigará ao locatário, independente de constar do contrato de locação que seria de sua responsabilidade tal compromisso.

Despesas Extraordinárias - Por despesas extraordinárias de condomínio, portanto de responsabilidade do locador (proprietário), se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

Deve ser observado que a contribuição denominada de "Fundo de Reserva" será de responsabilidade do locador (proprietário), ainda que conste do contrato como responsabilidade do locatário (inquilino).

É importante ressaltar que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, o locatário passou a ter direito a votar nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, quando o condômino-locador não estiver presente ou representado.

 

Fundo de Reserva

O fundo de reserva é uma contribuição diferente da contribuição ordinária e também não é extraordinária e que deve ser suportada pelo condômino proprietário.

Este recurso deve ser arrecadado mensalmente, em valor percentual incidente sobre a contribuição ordinária de condomínio e tem destinação específica dentro administração financeira do condomínio.

A principal destinação do fundo de reserva é garantir a continuidade do funcionamento dos equipamentos do condomínio, quando surgem despesas imprevistas e de urgência, e ainda de formar recursos para viabilizar as grandes reformas das partes comuns do bem em condomínio.

Como são recursos financeiros, na maioria dos casos para aplicação somente a longo prazo, os valores originários do Fundo de Reserva crescem e formam um patrimônio considerável que deve ser destacado do caixa comum do condomínio e aplicado em estabelecimento bancário para não perder seu valor real e, de preferência, produzir renda, crescer.

Os recursos do Fundo de Reserva não devem ser aplicados em ações ou imóveis vez que, pela própria natureza de sua finalidade, podem ser necessários de imediato, sem tempo de esperar bom momento na bolsa de valores ou mercado favorável no ramo imobiliário, portanto, é recomendável que os recursos desta origem sejam objeto de uma aplicação financeira, segura, com total liquidez, capaz de ser transformada em dinheiro em 24 horas.

Não se pode imaginar que uma despesa imprevista deva ser coberta pelos recursos do Fundo de Reserva e pronto. Estes recursos somente devem ser utilizados para fazer face às emergências, mas, uma vez resolvidas, o síndico tem a obrigação de promover o rateio das despesas e cobrá-las dos condôminos, de forma que no mês seguinte já possa recompor o Fundo de Reserva.

O Fundo de Reserva é um patrimônio do condomínio, portanto, não pode a assembléia geral, por qualquer motivo, distribuir os valores em depósito entre os condôminos, salvo se a decisão for aprovada pela totalidade dos condôminos proprietários, sem qualquer dissidência ou ressalva.

 

Seguros

A lei 4.591/64 e as normas subsequentes, estabelecem a obrigatoriedade da contratação de seguros do conjunto arquitetônico, neste compreendidas as áreas comuns e a unidade autônoma.

O síndico não necessita de assembléia para aprovar a contratação de seguros, mas deve propô-la para escolher a companhia e estabelecer a distribuição de valores para as unidades e partes comuns.

O síndico deve promover a contratação dos seguros pelo valor real das construções, caso contrário poderá ser acionado por negligência em caso de sinistro e até ter que indenizar os demais condôminos.

O seguro não deve ser apenas para o sinistro de incêndio, mas sim, como dispõe a lei, para os sinistros que possam causar destruição total ou parcial do imóvel. O correto e tranquilo para o síndico será contratar seguro também para alagamento, desmoronamento, raio etc.

Geralmente o valor segurado pelo condomínio é inferior ao valor real do bem, neste caso cada condômino, querendo, pode contratar com qualquer companhia a complementação do seguro de sua unidade. E isto é muito importante, pois se ocorrer um sinistro e o imóvel estiver segurado apenas parcialmente, o condômino é considerado como co-segurador da outra parte.

O município tem poderes legais para cobrar multa dos condomínios que não contratarem seguro a partir de 120 dias do "habite-se".

O valor que o condomínio paga para manter seguradas as unidades e as partes comuns, denominado de "prêmio", deve ser rateado como despesa ordinária, ou seja, será considerado como despesa de manutenção do prédio.

 

Administradoras de Condomínio

Hoje a administração moderna de condomínios inclui as chamadas administradoras de condomínios e as fornecedoras de mão de obra e serviços especializados de condomínio. São empresas com funções econômicas e relações jurídicas diferentes.

A verdadeira administradora de condomínios executa as atividades do síndico, contrata pessoal, prepara a previsão de despesas, presta contas, elabora folha de pagamento, promove a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolhe os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Estas empresas também, em muitos casos, são eleitas "síndicas" dos condomínios deslocando para uma organização profissional os problemas sempre ocorrentes em uma comunidade condominial.

As Administradoras de condomínio cobram um determinado percentual sobre a arrecadação do condomínio como remuneração pelos seus serviços, geralmente o contrato é firmado pelo síndico, mas quando a empresa assume também a figura legal do "síndico", mediante eleição, os encargos e a remuneração constarão da ata da assembléia que a elegeu.

A fiscalização e a cobrança pela eficiência dos serviços será encargo do conselho consultivo do condomínio, salvo se a assembléia dispuser de modo diferente.

A fornecedora de mão de obra ou de serviços especializados em condomínios funciona de forma diferente. O condomínio estabelece o número de pessoas que necessita para promover a limpeza e vigilância da portaria e outros serviços e paga um determinado valor livremente estabelecido com a empresa prestadora de serviços.

Entretanto, deve ser salientado que a responsabilidade do condomínio para com os direitos trabalhistas dos empregados da prestadora de serviços que estiverem trabalhando ou tenham trabalhado no condomínio, é subsidiária, ou seja, se a prestadora não os pagar corretamente a Justiça do trabalho poderá condenar o condomínio a pagar.

Portanto, de nada valerá constar do contrato de prestação de serviços que o condomínio não tem responsabilidade com os encargos trabalhistas, esta será sempre uma cláusula morta em relação a terceiros.

Para que o condomínio possa contratar este tipo de prestação de serviços, deve primeiro saber da idoneidade da empresa e seus sócios, depois, se for o caso, exigir uma carta de fiança para sua garantia em caso de desativação, falência, ou simples desaparecimento da empresa e seus sócios.

 

Segurança e Vigilância

É responsabilidade do síndico também zelar pela segurança do prédio, conferindo e mandando proceder periódica revisão nos equipamentos de incêndio, nos extintores, nos "sprinklers", nos registros de água, da mesma forma nos sistemas de gás coletivo, quando houver, nos "boilers", piscinas, etc.

Também é hoje um grande problema o sistema de segurança e vigilância das portarias, garagens e acesso dos prédios.

Os vigilantes poderão ser contratados como empregados do condomínio ou simplesmente pode ser contratada a prestação destes serviços com empresas especializadas. Mas, sempre sabendo que a responsabilidade do condomínio em relação a estes empregados é subsidiária, se a empresa não os pagar corretamente o condomínio poderá ser chamado em juízo para efetuar os pagamentos.

Outro grande problema é quando um carro é furtado nas dependências do condomínio. O proprietário do veículo sempre quer receber a indenização do condomínio e o condomínio sempre quer eximir-se desta responsabilidade.

Quanto a esta questão os tribunais já estão pacificados. Quando o condomínio mantém serviço de vigilância para guarda dos veículos será responsável pelo furto ou danos ocorridos dentro de suas instalações. Quando o condomínio não mantém serviço de vigilância não terá responsabilidade quanto aos danos e furtos ocorridos em suas instalações.

Entretanto, situações específicas poderão surgir. É dever do síndico manter as portas e acessos ao prédio em perfeitas condições de segurança.

Na hipótese de defeito de uma porta da garagem, e o condomínio negligenciar na sua reparação ou manutenção de um serviço de vigilância ou segurança, óbvio, será responsabilizado, não pelo fato do veículo se encontrar dentro de suas instalações mas, pela negligência de não zelar pela manutenção das condições mínimas de segurança do prédio.

Outro aspecto a considerar é que o porteiro não é considerado vigilante. Se existe um porteiro que deve cuidar da portaria do prédio e não tem condições de manter sob seu controle também as garagens e outros acessos, resta claro que o prédio não tem vigilantes, mas apenas porteiro, aliás, cuja atividade é bastante diferente e não pode ser confundida.

 

Vagas de Garagens

São vários os tipos de espaço para guarda de veículos em construções condominiais, mas três são de maior relevo no cotidiano.

Uma delas, a menos complexa, é a vaga de garagem que também tem sua fração ideal; é um espaço definido na convenção de condomínio; paga sua contribuição de condomínio em separado e não se vincula obrigatoriamente a outra unidade autônoma. Enfim é também uma unidade autônoma em todos os sentidos.

Outra é a vaga de garagem comum, mas que, por decisão de alguns condôminos em assembléia geral, passou a ser demarcada e distribuída aos condôminos por critérios os mais variados, entre eles, inclusive, o sorteio.

Ora, por essência estes espaços são comuns, portanto de uso de todos os condôminos, logo, a demarcação e distribuição de vagas somente seria possível se todos os condôminos formalmente o aceitassem, sem ressalvas.

Pode-se alterar estes direitos pela via de uma assembléia geral com a totalidade dos condôminos e também por intermédio de uma escritura pública, da mesma forma assinada por todos os condôminos, mas, em qualquer das hipóteses, reformando a convenção de condomínio. É que estas alterações também devem alcançar os futuros adquirentes das unidades, assim, deverão deixar o leito do direito pessoal, que compromete cada condômino, para se incorporarem ao direito real, que adere e acompanha o imóvel.

O mais recomendável é que a reforma se faça pela via da escritura pública de reforma da convenção de condomínio, porque, tendo fé pública e sendo assinada na presença do tabelião, oferecerá maior tranquilidade para todos.

Procedendo-se a reforma pela via de assembléia geral, ou mesmo pela escritura pública, é importante lembrar que esta alteração somente produzirá efeitos jurídicos para terceiros depois de averbada no cartório de registro de imóveis respectivo. Importa lembrar ainda que as atas de assembléias normais são registradas no cartório de registro de títulos e documentos, entretanto, a reforma da convenção de condomínio deverá ser registrada no cartório do registro de imóveis onde encontrar-se registrada a convenção reformada.

Assim, mesmo tendo sido escolhidas, demarcadas e definidas quais as vagas de cada um dos condôminos, mesmo com a participação de todos os condôminos, se a alteração da convenção de condomínio não for averbada no registro imobiliário não valerá para o eventual futuro comprador de unidade autônoma.

Isto porque o limite da responsabilidade do adquirente de imóvel em condomínio é aquele que constar da convenção de condomínio, não podendo os demais condôminos exigir que o novo condômino aceite o ajuste ou pacto do qual não participou e do qual não havia publicidade legal a qual se subordinasse.

O terceiro tipo de vagas de garagem é aquele que é realmente "comum" na propriedade e no uso.

Geralmente os condôminos descobrem, longo tempo depois de adquirido a unidade autônoma, que as vagas de garagem não são suficientes para todos os condôminos, embora todos tenham adquirido sua unidade com este direito.

Como solução alguns condôminos ficam sem utilizar as vagas, ou então são suprimidos os direitos de utilização da garagem para os locatários, ou ainda são elaboradas escalas de utilização, revezando-se os condôminos de tempos em tempos. Entretanto, nenhuma destas soluções é satisfatória, vez que o vício tem origem na falha da concepção arquitetônica.

Não importa quais sejam as idéias concebidas pelo síndico ou pelas assembléias gerais para dar sentido de igualdade e justiça na utilização dos espaços comuns, mas devem ser tentados todos os caminhos, desde que democráticos e em sintonia com o respeito aos condôminos usuários, ainda que locatários.

O certo é que, não havendo uma solução negociada e aceita na assembléia de condôminos, todos os condôminos poderão ocupar as vagas que estiverem disponíveis a cada momento da saída e entrada na garagem. É que, se todos têm direitos comuns sobre o uso do bem imóvel, e este não é capaz de abrigar a todos, aquele que chegar primeiro, a cada dia, poderá ocupar o espaço disponível.

 

Áreas Privativas

No Condomínio especial são encontradas algumas formas de direitos especiais, passíveis de criação pela Convenção de Condomínio, que merecem estudo mais apurado. As áreas privativas de uma determinada unidade autônoma é um direito criado, nascido do pacto entre condôminos, e que implica em renúncia dos demais condôminos sobre aqueles direitos.

Em primeiro lugar deve-se destacar que fora das unidades autônomas todas as demais áreas do prédio em condomínio pertencem à todos os condôminos. Entretanto este direito de propriedade pode ser fracionado. Assim, um condômino pode ser co-proprietário de uma determinada área e não ter o direito de utilizá-la, é a hipótese das áreas comuns sobre as quais é estabelecido um direito de uso exclusivo aderente a uma unidade autônoma.

Em alguns casos o direito de uso privativo se impõe, por exemplo nas unidades térreas, pois, se a unidade autônoma não mantiver o direito de uso privativo das áreas adjacentes poderá perder sua privacidade e segurança, em razão da sua proximidade com as áreas de uso comum, da devassabilidade, e do risco de acesso público.

Em outras situações o direito de uso privativo de uma determinada área é fator de utilidade e de valor econômico. As coberturas das edificações, pela sua própria natureza, são áreas comuns e que deveriam se constituir em um espaço aberto e útil a todos os condôminos.

Entretanto, com o objetivo de valorizar e, por consequencia, obter mais lucro, os incorporadores estabelecem nas minutas das convenções, que são registradas juntamente com as incorporações, que a unidade do último pavimento terá também direito de uso privativo da cobertura.

Nesta hipótese, quando o condômino dos demais pavimentos adquire sua unidade, já estará renunciando automaticamente ao direito de uso da cobertura, vez que terá aderido a uma convenção de condomínio já estabelecida.

Mas, importa observar que os condôminos que têm direito de uso exclusivo da cobertura não poderão construir naquele espaço, salvo se a convenção também o permitir e se houver previsão estrutural para suportar os acréscimos de peso, de energia elétrica, de fornecimento de água, escoamento pluvial e de esgoto, etc. E mais, sem alterar a fachada do prédio.

Na maioria dos casos também não pode ser construído na área privativa das coberturas porque o limite de área útil construída, permitido pela municipalidade, já foi esgotado pela incorporação e os eventuais acréscimos serão clandestinos.

Assim, sendo ilegal a construção nas áreas de uso privativo poderá o síndico, bem como qualquer dos condôminos individualmente, embargar a construção pela via judicial.

Nos casos em que a construção já estiver pronta, o síndico e ou qualquer dos condôminos, poderão buscar, pela via judicial, a demolição das construções ilegais, bem como a indenização pelos danos decorrentes.

 

Modelos Úteis

Publicados pelo Procon/BH

Para se alcançar uma eficiente administração dos interesses condominiais, é vital a participação de todos os moradores do edifício. Todavia, não se pode negligenciar a adequada documentação das decisões e dos atos referentes à vida do condomínio. Para tanto, apresentamos alguns formulários que poderão ser utilizados como referência, observando-se as devidas particularidades de cada condomínio.

Edital de Convocação para Assembléia pelo Síndico

Ficam os senhores condôminos do Edifício............, sito na rua........., nº ....., convocados para comparecer à Assembléia Geral Ordinária (ou Extraordinária), a se realizar no .... (indicar o local na conformidade da Convenção), às .... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre a matéria da seguinte ordem do dia:

a) ...........

b) ...........

c) ...........

Se não houver número em primeira convocação, instalar-se-á a Assembléia em segunda, com qualquer número, às ... horas (mencionar a hora, com intervalo de 30 minutos da primeira).

Local e data ....

Síndico

Carta de Convocação para Assembléia pelo Síndico

Ilmo. Sr.

Nome ....

Rua e número ....

Cidade e Estado.

Prezado Senhor Condômino:

Pela presente, fica V.S. convocado para comparecer à Assembléia Geral Ordinária (ou Extraordinária) do Edifício ...., sito na rua ...., nº ....., a se realizar no ..... (indicar o local da reunião), às .... horas do dia ....., a fim de deliberar sobre a matéria da seguinte ordem do dia:

a) ...........

b) ..........

c) ..........

Se não houver número em primeira convocação, instalar-se-á a Assembléia em segunda, com qualquer número, às ... horas (mencionar a hora, com intervalo de 30 minutos da primeira).

Agradecendo o seu comparecimento, subscrevo-me atenciosamente,

Local e data ....

Síndico

Edital de Convocação de Assembléia, por Condôminos

Os abaixo assinados, condôminos do Edifício ..., sito na rua ...., nº ...., representando um quarto (ou mais de um quarto) do condomínio, convocam, nos termos do art. 25 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, uma Assembléia Geral Extraordinária, a se realizar no .... (indicar o local, na conformidade da Convenção), às .... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre a matéria da seguinte ordem do dia .... (mencionar a matéria da convocação).

Se não houver número para a reunião da Assembléia, em primeira convocação, instalar-se-á em segunda, com qualquer número, às .... horas (mencionar a hora, com 30 minutos de intervalo da primeira).

Local e data ....

aa) Assinaturas dos Condôminos convocantes.

Carta de Convocação de Assembléia, por Condôminos

Ilmo. Sr.

Nome ....

Rua e número ....

Cidade e Estado.

Prezado Senhor Condômino.

Os abaixo assinados, representando um quarto (1/4) do condomínio (ou mais de um quarto do condomínio) do Edifício ...., sito na rua ...., nº ...., convocam V.S., nos termos do art. 25 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para uma Assembléia Geral Extraordinária a se realizar no .... (indicar o local, na conformidade da Convenção), às .... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre a matéria da seguinte ordem do dia .... (mencionar a matéria da convocação).

Se não houver número para a reunião da Assembléia, em primeira convocação, instalar-se-á em segunda, com qualquer número, às .... horas (mencionar a hora, com 30 minutos de intervalo da primeira).

Local e data ....

Assinaturas dos Condôminos convocantes.

Imposição de Multa

Ilmo. Sr.

Nome ....

Rua e número ....

Cidade e Estado.

Prezado Senhor Condômino.

Tendo em vista o disposto no art. 22, § 1º, alínea d, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e havendo V.S. cometido a infração prevista no art. ..... da referida lei (ou do Regimento Interno, ou da Convenção do Condomínio do Edifício .... sito na rua ...., nº ....), fica-lhe cominada a multa de R$ ..... (...), ressalvado o recurso para a Assembléia Geral, na forma da lei.

Decorrido o prazo de 15 (quinze) dias, a contar do recebimento desta notificação, ou, no caso de recurso, da confirmação da multa pela Assembléia, fica V.S. desde logo intimado a recolher a referida importância, sob pena de lhe ser cobrada por via executiva, sem prejuízo das demais sanções previstas na lei ou na Convenção.

Com os protestos de elevada consideração, subscrevo-me, atenciosamente,

Local e data ....

Síndico

Recurso Contra a Imposição de Multa

Senhor Síndico do Edifício ....

F ...., condômino do Edifício ...., sito na rua ...., não se conformando com a multa que V.S. lhe impôs, conforme notificação nº .... de (mencionar a data), recorre para a Assembléia Geral dos Condôminos, pelos motivos seguintes:

(Mencionar as razões pelas quais considera não ter cometido a infração ou não estar sujeito à multa.)

Solicita, pois, seja a Assembléia convocada, na forma da lei e da Convenção, para a apreciação do recurso, subscrevendo-se, atenciosamente,

Local e data ....

Condômino

Ata de Assembléia Geral

Aos .... dias do mês de ... do ano de ..., às .... horas, no (mencionar o local), com o comparecimento dos condôminos que assinaram o termo de presença, realizou-se uma Assembléia Geral Ordinária (ou Extraordinária) do condomínio do Edifício ... sito na rua ...., nº ...

Verificado o quorum regular, foram instalados os trabalhos pelo síndico e escolhidos o condômino F.... para presidir P. à reunião, o qual, assumindo a direção, convidou os condôminos F. e F. para secretários.

Composta a mesa, o presidente convidou o secretário F.... para ler o Edital de convocação publicado no jornal (mencionar o nome e a data; se a convocação tiver sido feita por carta, mencionar o nome e a data) e esclareceu que os senhores condôminos foram convocados para uma Assembléia que deve deliberar a respeito da ordem do dia anunciada, a saber (transcrever a ordem do dia constante do Edita ou da carta), a qual foi submetida aos presentes.

Anunciada a matéria contida no item a, o síndico (ou representante da Administradora... ) pediu a palavra e teceu os esclarecimentos que reputou necessários. Em discussão da matéria, sobre o assunto se manifestaram os condôminos F. e F. ... Posta em votação, verificou o Sr. presidente ter sido aprovado o seguinte: .... (mencionar a deliberação).

Passando à matéria do item b da ordem do dia,..... (mencionar o que ocorra, e assim, sucessivamente, até o final).

Uma vez esgotada a ordem do dia, o presidente declarou franca a palavra, dela usando o condômino F. .... que propôs .... (mencionar). Posta em discussão a proposta, foi aprovada (ou rejeitada ou transferida a decisão para a próxima Assembléia Geral).

Nada mais havendo a tratar, o presidente agradeceu o comparecimento dos condôminos e encerrou a reunião, do qual eu, F...., lavrei a presente ata, que vai assinada, ainda, pelo presidente, pelo secretário F...., e pelos condôminos que o desejarem.

Nota - A ata dos trabalhos é lavrada em livro próprio, autenticado na forma da Convenção do Condomínio.

 

Legislação

Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

DO CONDOMÍNIO

Art. 1º. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei.

§ 1º. Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º. A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Art. 2º. Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º. O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

§ 2º. O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 3º. Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

Art. 3º. O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetiveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Art. 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (VETADO).

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

Art. 5º. O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º. Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades.

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Art. 9º. Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º. Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º. Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.

§ 4º. No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV - embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º. Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas.

§ 3º. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º. As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

§ 5º. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

§ 1º. Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.

§ 2º. Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

§ 3º. Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.

§ 1º. Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, como a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.

§ 2º. Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.

§ 3º. Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação.

§ 4º. Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido.

§ 5º. Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

§ 6º. Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.

§ 7º. Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no registro de imóveis.

§ 8º. A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou reparos nas partes danificadas.

Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.

§ 1º. A minoria não fica obrigado a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, me-diante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.

§ 2º. Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacio-nais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mímino de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta lei.

§ 3º. Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à cota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.

Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.

UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º. Compete ao síndico:

a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno;

d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno;

e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos;

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

§ 2º. As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

§ 3º. A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

§ 4º. Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente.

§ 5º. O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.

§ 6º. A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

DA ASSEMBLÉIA GERAL

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, com-preendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º. As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º. O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr.

§ 3º. Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção.

§ 4º. Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 26. VETADO.

Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

 

Jurisprudência

AÇÃO DE COBRANÇA - QUOTAS CONDOMINIAIS - ATRASO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário-comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação à qual exista débito em aberto. Calcada na prova a decisão das instâncias ordinárias, é de desacolher-se o apelo especial. (STJ - REsp 30.117-1 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 11.09.95)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO - I. Consolidada na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. II. O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1ª parte, Código Civil). Se ela se danifica ou é furtada, responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 - SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.92)

ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA E CONDOMÍNIO - INDENIZAÇÃO DE CONDÔMINO - CELEBRAÇÃO DE ACORDO - QUORUM - CONVENÇÃO - SÚMULA Nº 05/STJ - 1. A Lei n. 4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da convenção do condomínio estabelecer a forma de convocação das assembléias gerais e o quorum mínimo para os diversos tipos de votação, inclusive com relação à indenização a que tenha direito algum condômino. 2. Interpretação de cláusula condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial (Súmula 05/STJ). 3. A divergência jurisprudencial não foi comprovada. (STJ - REsp 52.634-5 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - DJU 30.09.96)

CITAÇÃO - CONDOMÍNIO - REPRESENTAÇÃO - A consolidação, num só titular, da propriedade de todas as unidades imobiliárias não extingue, por si só, o condomínio instituído na forma da Lei nº 4.591, de 1964. (STJ - REsp 11.466-0 - SP - 2ª T. - Rel. Min. Ari Pargendler - DJU 01.04.96)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COTAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMÓVEL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA - A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. (STJ - REsp 40.263-8 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 12.09.94)

CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS - GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS - Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edifício, suscetível, além do mais, de causar embaraços à regular utilização do local por outros condôminos. (STJ - REsp 33.853-4 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 05.09.94)

CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE COISA COMUM - QUORUM NECESSÁRIO PARA A DELIBERAÇÃO - Não se cuidando de modificação que importe em transformação da substância ou destino da coisa, prescindível é o consenso unânime dos condôminos. Inteligência do art. 628 do Código Civil. (STJ - REsp 3.234 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 22.10.90)

CONDOMÍNIO - ANIMAL EM APARTAMENTO - VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO - AÇÃO DE NATUREZA COMINATÓRIA - FETICHISMO LEGAL - RECURSO INACOLHIDO - I. Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio é omissa a respeito; b) se a convenção é expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção é expressa, vedando a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos. II. Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades de cada caso. (STJ - REsp 12.166-0 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 04.05.92)

CONDOMÍNIO - ASSEMBLÉIA GERAL - IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA - NULIDADE DA DELIBERAÇÃO - CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO - I. Ao condômino assiste legitimidade para postular em Juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembléia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio. II. A exegese conferida pelas instâncias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de análise em sede de recurso especial (enunciado nº 5 da Súmula/STJ). III. Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco à segurança e saúde dos condôminos é que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instância extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão. (STJ - REsp 10.250-0 - RS - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 26.04.93)

CONDOMÍNIO - COBRANÇA - ESTABELECIMENTO COMERCIAL (CINEMA) - ANDAR TÉRREO - CONVENÇÃO - ALTERAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO - Tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quem sendo condômino, embora não participando da assembléia que determinou a alteração da anterior Convenção, não tomou qualquer providência para desconstituir a decisão condominial, contra qual se insurge em momento impróprio. Estabelecimento comercial, no caso cinema, poderia ser uma loja, como tem sido decidido, deve cumprir aquilo que está estabelecido na Convenção. A alegação de que está no andar térreo e não se beneficia de muitos serviços do condomínio, não pode ser oposta, contra a previsão condominial, votada e aprovada pela assembléia de condôminos, conforme previsão legal, art. 9°,da lei 4.591/64. (TARS - AC 197004724 - 5ª C. Cív. - Rel. Juiz Silvestre Jasson Ayres Torres - J. 26.06.97)

CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA - DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO - MULTA - JUROS MORATÓRIOS - Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, mesmo quando padece de algum vício. Exegese do art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64. Assim, tendo caráter compulsório imediato, não pode o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto vigora o principio solve et repete. Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria. Jurisprudência uniforme a respeito. Multa - Percentual - O percentual da multa, devida pelo condômino inadimplente em suas obrigações, é definido pela respectiva Convenção, respeitado o limite de 20%. Exegese do art. 12 e § 3° da Lei 4.591/64. Inaplicabilidade do art. 52, § 1°, da Lei 8.078/90 (CDC), na redação dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor. Juros Moratórios - Taxa - Os juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4.591/91, caput). (TARS - AC 197077183 - 6ª C. Cív. - Rel. Juiz Irineu Mariani - J. 14.08.97)

CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - FALTA DE REGISTRO - Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. (STJ - REsp 36.815-4 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 25.10.93)

CONDOMÍNIO - DÉBITO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO - Os condôminos, ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelos pagamentos dos débitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideais do terreno. (STJ - REsp 45.682-7 - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 03.06.96)

CONDOMÍNIO - DEMOLIÇÃO DE OBRAS REALIZADAS EM ÁREAS COMUNS - LEGÍTIMO INTERESSE MORAL E MATERIAL - Falta interesse moral, para a propositura da ação, ao condômino que há cerca de 20 anos secretariou a assembléia geral extraordinária autorizadora da obra, na qual contribuiu com o seu voto para a alteração feita. Ausência, ademais, de prejuízo aos autores e outros condôminos. Fundamento exposto pela decisão recorrida, por si só suficiente, que não foi impugnado de modo idôneo pelos recorrentes. Súmula nº 283-STF.Em sede de recurso especial não se reexamina matéria probatória (Súmula nº 07-STJ). (STJ - REsp 38.307-2 - RJ 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 21.08.95)

CONDOMÍNIO - DESPESAS - COBRANÇA - PROCEDIMENTO SUMÁRIO - INAPLICABILIDADE - AÇÃO DE EXECUÇÃO - CPC, ART. 585, IV - LEI Nº 4.591/64, ART. 12, § 2º - CONDOMÍNIO - DESPESAS - COBRANÇA - VIA EXECUTIVA - I. O procedimento sumário - art. 275, II, do CPC, não se aplica à cobrança de despesas condominiais, cujos valores tenham sido estabelecidos e aprovados em convenção, pois, nesta hipótese, o caso é de ação de execução, ex vi, do art. 585, IV, do CPC e 12, § 2º, da Lei nº 4.591/64. (STJ - REsp 43.318-0 - MG - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 26.02.96)

CONDOMÍNIO - DESPESAS ORDINÁRIAS - CORREÇÃO MONETÁRIA - PARCELAS VINCENDAS - Havendo nos autos elementos suficientes sobre a regularidade da cobrança de despesas "ordinárias, corriqueiras e essenciais do condomínio", não há ilegalidade no acórdão que julga procedente a ação de cobrança contra devedor que, na contestação, "não faz impugnação séria, especificada, quanto aos valores cobrados". A correção do débito deve ser desde o vencimento das prestações, para evitar o enriquecimento do devedor inadimplente. Na condenação, devem ser incluídas as parcelas vincendas (art. 290 do CPC). (STJ - REsp 81.241-0 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - DJU 13.05.96)

CONDOMÍNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - CLÁUSULA EXPRESSA - Somente cláusula expressa na convenção condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou dano. (STJ - REsp 32.828-0 - SP - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 23.08.93)

CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO - Licitude do que convencionaram os condôminos, estabelecendo não se responsabilizar civilmente o condomínio por danos sofridos pelos veículos guardados na garagem. (STJ - REsp 73.820-0 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 19.08.96)

CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO - MUDANÇA NA DESTINAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS - "QUORUM" EXIGIDO - TERMO INICIAL DA PENA PECUNIÁRIA - 1. Admitido que seja o acolhimento de fato superveniente (CPC, art. 462), como tal não se caracteriza a assembléia que, aprovando a mudança por dezessete votos, não atingiu o "quorum" de dois terços, imposto pelo art. 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, aplicável pela omissão parcial da convenção. De qualquer sorte, mudança deste teor exige a unanimidade dos condôminos, a teor dos arts. 10 e 53, IV,da Lei n° 4.591/64. Embora possa o juiz, a teor da novel redação do art. 644, "caput", do CPC, fixar o termo inicial da pena pecuniária, a melhor solução, no caso, e aquele determina sua fluência a partir do término do prazo de cumprimento, previsto no art. 632 do CPC. 2. Embargos parcialmente acolhidos. (TJRS - EI 593.118.318 - 2º G. C. Civ. - Rel. Des. Araken de Assis - J. 11.08.95)

CONDOMÍNIO - PERMISSÃO DE USO DA ÁREA CONCERNENTE AO TELHADO - TRANSAÇÃO ENTRE O CONDOMÍNIO E OS PROPRIETÁRIOS DAS UNIDADES RESIDENCIAIS LOCALIZADAS NOS ÚLTIMOS ANDARES DOS EDIFÍCIOS - UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE CONDÔMINO - ART. 3º DA LEI Nº 4.591, DE 16.12.64 - Havendo o Condomínio transacionado com os Condôminos moradores dos últimos andares dos blocos, de modo a permitir-lhes o uso da área correspondente ao telhado mediante condições, dentre elas a de promoverem as obras necessárias no local sem qualquer ônus para o conjunto condominial, não há falar em contrariedade ao art. 3º da Lei nº 4.591/64, mesmo porque dentre as condições estabelecidas se inserira a de livre acesso de representantes do Condomínio àquela área, quando necessário à sua atividade regular operacional. Ausência, ademais, de embaraço ou incômodo aos demais condôminos demolição que também não beneficia a quem quer que seja. (STJ - REsp 21.434-1 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 29.05.95)

CONDOMÍNIO - PRÉDIO DE APARTAMENTOS - UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM - INDENIZAÇÃO - Se, a despeito de irregular, o desfazimento da obra, tal como assentada nas instâncias ordinárias, mediante o exame soberano da prova, viria em detrimento dos próprios condôminos, na medida em que prejudicaria sobremaneira a harmonia arquitetônica do térreo, afigura-se escorreita a solução de acolher o pedido de indenização pela utilização exclusiva de área comum, não implicando negativa de vigência a dispositivos da Lei 4.591/64. (STJ - REsp 42.080-6 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 30.05.94)

CONDOMÍNIO - VAGA DE GARAGEM - FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E MATRÍCULA PRÓPRIA - UNIDADE AUTÔNOMA - REIVINDICAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO - I. A vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, à qual têm aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos. II. Tendo o pedido cunho reivindicatório, é inoponível o fato simples da posse em face do direito de propriedade, salvo exceção de usucapião, de que não se cogitou na espécie. (STJ - REsp 37.928-8 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 15.08.94)

CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO (LEI Nº 4.591/64) - OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR PARA COM O ADQUIRENTE - MULTA - O incorporador só se acha habilitado a negociar sobre unidades autônomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art. 32). À falta do registro, os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade, daí a correta incidência da multa prevista no § 5º do art. 35. (STJ - REsp 57.788-8 - DF - 3ª T. - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 16.10.95)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE COMUM - PROVA PERICIAL - Segundo o acórdão local, "A prova pericial concluiu que tais obras não traziam qualquer prejuízo à fachada do edifício". Questão de fato não reexaminável pelo STJ. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula nº 7). (STJ - REsp 47.501-0 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Nilson Naves - DJU 05.08.96)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - VAGA DE GARAGEM - "Não pode o condômino, sem direito algum sobre vaga demarcada, usurpar o direito de outro que tem permissão de uso, por si e seus antecessores, desde 1956". Caso em que não houve ofensa ao art. 267-VI do Cód. de Pr. Civil. (STJ - REsp 56.944-0 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Nilson Naves - DJU 19.08.96)

CONDOMÍNIO HABITACIONAL - ATOS DE EMPREGADOS - RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - CLÁUSULA DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE - INCIDÊNCIA - Responsabilidade do condomínio em edifícios, pelos atos de seus prepostos. Cláusula da convenção, de isenção de responsabilidade. Validade, em princípio. Os empregados não são prepostos apenas do Condomínio, mas sim igualmente de todos e de cada um dos condôminos, ante a peculiar natureza associativa dos condomínios habitacionais. Lei nº 4.591/64. As cláusulas de não responsabilidade do Condomínio perante os condôminos, ou as deficiências na guarda e vigilância do prédio e dos veículos estacionados em suas dependências, estão vinculadas às deliberações regularmente adotadas na convenção, e/ou às conveniências e às disponibilidades dos condôminos em contribuir para as despesas e encargos comuns. Cláusula de isenção de responsabilidade, para quando os condôminos aceitam confiar a guarda de suas chaves aos porteiros do prédio, a fim de evitar o incômodo de pessoalmente movimentar seus veículos. Porteiro que se apodera de um carro, sai a passeio e o destrói em acidente. Incidência da cláusula. Lei nº 4.591/63, artigo 9º, §§ 2º e 3º, c e d. (STJ - REsp 26.852-0 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Athos Carneiro - DJU 08.03.93)

CONDOMÍNIO HORIZONTAL - VILA DE CASAS - RUA PARTICULAR - LEI Nº 4.591/64, ART. 8º - Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do art. 8º da Lei nº 4.591/64. Precedentes. (STJ - REsp 40.774-5 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 20.03.95)

CONDÔMINOS - REPRESENTAÇÃO PELO CONDOMÍNIO, POR MEIO DO SÍNDICO - Demanda visando a reparação de vícios na construção de que resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autônomas. Legitimidade do condomínio para pleitear indenização por uns e outros. Interpretação da expressão "interesses comuns" contida no artigo 22, § 1º, a, da Lei nº 4.591/64. (STJ - REsp 63.941-7 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 26.08.96).

CONDOMÍNIO FECHADO - PRAIA - ACESSO PROIBIDO MEDIANTE COLOCAÇÃO DE CANCELAS - BEM PÚBLICO - USO COMUM DO POVO - LIVRE ACESSO - REMOÇÃO DETERMINADA - EMBARGOS À EXECUÇÃO IMPROCEDENTES - As praias são bens públicos de uso comum de todos, não se podendo tolerar a criação de loteamento fechado, com o fito de torná-las privilégios de poucos. CF, art. 5º, XV. (TJSP - AC 210.012-1 - 7ª C Férias G - Rel. Des. Rebouças de Carvalho - J. 29.04.94) (RJTJESP 159/13)