A Lei do Inquilinato é uma norma complexa, cheia de minúcias, e exige muito cuidado no seu estudo. Para o perfeito enquadramento dos dispositivos a um fato concreto, é necessário ler e reler todos os títulos que têm ligação com as características da situação; do contrário a interpretação do leitor pode não ser totalmente correta.

Não se pode imaginar que o simples ato de ler, por uma vez, o texto comentado vá trazer ao leitor um conhecimento sólido. É fundamental que haja uma consciência de que, normalmente, não são escritas palavras sem utilidade no contexto deste estudo. Portanto, a interpretação deve considerar e analisar todas as palavras dentro da oração.

Qualquer senão, qualquer destaque e qualquer referência que o autor faça a uma situação, mencionando qualquer adjetivo para fundamentar seu comentário, deve ser suficiente para levar o leitor a reexaminar o texto, confrontá-lo com os demais títulos deste estudo, de forma que a situação fática a ser enquadrada fique clara e definida, sem dúvidas, e perfeitamente identificada com os fatos.

Muitas das palavras ou expressões utilizadas neste estudo constam do Minivocabulário Jurídico.

É necessário ainda que o leitor se acostume com algumas palavras do vocabulário jurídico, visto que estas constam da Lei e dos comentários. Senão, por mais que se queira, não será possível interpretar o significado e a amplitude da lei.

Seria mais simples se pudéssemos usar neste estudo, por exemplo, as expressões "Proprietário" e "Inquilino", todavia é bom lembrar que não é só o "proprietário" que pode ceder em locação seus imóveis, mas também o posseiro, o usufrutuário e até o inquilino, que podem figurar na relação de locação como senhorios.

Assim, será necessária a correta compreensão das expressões jurídicas mais usadas, mesmo porque, em algumas situações, o leitor poderá ter de recorrer ao texto da lei, que, como óbvio, usa o vocabulário jurídico. Portanto, é sempre bom lembrar que LOCADOR é o personagem que figura na condição de senhorio, e LOCATÁRIO é o personagem que figura na condição de inquilino.

Como este estudo visa debater, objetivamente, o direito do Locador e do Locatário de imóveis, é importante estabelecer, de pronto, algumas conceituações. Assim, para maior facilidade no uso deste módulo, todos os itens abordados terão um título em maiúsculas. Também constará de cada comentário complexo o artigo da lei que trata da matéria enfocada, facilitando ao leitor a consulta do texto legal.

Havendo ainda dúvida sobre o significado de alguma expressão jurídica, o leitor deverá recorrer ao Minivocabulário Jurídico que consta deste estudo, sanando as dificuldades.

Este estudo está baseado na Lei 8.245, de outubro de 1991, com vigência a partir de 19 de dezembro de 1991, denominada "Lei do Inquilinato", na interpretação dos melhores doutrinadores nacionais e da jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça.

Para abordar o tema "Lei do Inquilinato," é necessário, antes de tudo, entender o que está compreendido no texto legal. Neste caso, é importante destacar que a locação ora comentada é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos, sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.

São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc.

A Lei faz algumas restrições, excluindo desta tutela especial as locações de imóveis de propriedade da União, Estados ou Municípios, bem como de suas autarquias e fundações públicas, e também as vagas autônomas de garagens ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando for a hipótese de Arrendamento Mercantil.

Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado para residência, não haverá de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil. Saliente-se, por oportuno, que este é menos benéfico ao inquilino do que a Lei do Inquilinato.

As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejando proteger a hipótese de locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer privilégio e por longo tempo, em detrimento do outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar um imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou então este não ficará sujeito a observar o prazo pactuado. Isso quer dizer que, na hipótese de locações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do Locador, que não participou da locação, rescindi-la e postular a retomada do imóvel.

Os contratos podem ser escritos ou simplesmente verbais. Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos o prazo, as condições, as multas, a responsabilidade do Locatário pelo seguro de incêndio, impostos, etc. Já nos contratos verbais, a Locação Residencial será sempre por prazo indeterminado e somente poderá ser retomada pela denúncia cheia (tendo o Locador um motivo legal para a retomada), ou em situações especialíssimas que a lei dispõe. Já a Locação Não Residencial poderá ser rompida, mas dependerá de notificação premonitória, e em nenhuma dessas locações, verbalmente contratadas, poderão ser cobrados seguro de incêndio, multas, etc., além do que o pagamento dos aluguéis poderá ser efetuado até o sexto dia útil seguinte ao vencimento da mensalidade.

Dentro da Lei do Inquilinato são tratados vários tipos e finalidades de locações, todos distintos e cada qual com direitos específicos: a locação residencial, que se subdivide em três outras categorias; a locação não residencial, que, por sua vez, subdivide-se em duas categorias; a locação para temporada, que é uma locação especialíssima; a locação em razão de emprego, que trouxe facilidade de retomada para o Locador-empregador; a locação de espaços em Shopping Centers, que possui ressalvas em relação à norma comum; a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que também goza do direito de denúncia vazia, embora com prazo mais dilatado para desocupação e, finalmente, a locação de imóveis com habite-se concedido após a Lei, e os imóveis residenciais contratados após cinco anos de vigência da Lei, que gozariam de ampla liberdade para fixar o preço da locação, a periodicidade e indexador dos reajustes.

É de ser observado que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a primeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúncia vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei (art.77).

Finalmente, é importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.

A nova Lei do lnquilinato aboliu a expressão "locação comercial". Isso porque o direito à renovação, característica jurídica maior desse tipo de locação, também foi estendido para algumas locações que, embora tenham atividade lucrativa, podem ser apenas prestadoras de serviço. Portanto, quando as consultas se dirigirem à "locação comercial", deve-se pesquisar "Locação não residencial".

A locação Não Residencial simples é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial. Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada pela denúncia vazia (art. 57).

Todavia, essa mesma locação Não Residencial, para algumas atividades, e mediante o atendimento de alguns requisitos, poderá tornar-se complexa, adquirindo direitos anteriormente previstos apenas para as antigas locações comerciais, hoje não existentes na Lei. Nessa modalidade de locação, a Lei regulou o direito do Locatário de obter do Locador a Renovação (art.71) do contrato locatício pela via judicial.

Mas vamos estudar essa faculdade legal no título certo, porque os requisitos são muitos, a forma de pedir é especial, o prazo de decadência desse direito é explícito, e as condições em que a Justiça concede essas renovações merecem exame mais apurado.

Também é considerada como locação não residencial aquela que é contratada por pessoa jurídica (art.55), para residência de seus sócios, gerentes, diretores ou empregados.

As locações não residenciais poderão ser contratadas por Locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção. Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à locação não residencial. Independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento na denúncia vazia.

A Lei que permite a Renovação Judicial das locações não residenciais excluiu do Locador a faculdade de pedir o imóvel para uso próprio ou de cônjuge, ascendentes ou descendentes, quando o espaço locado estiver situado em Shopping Centers.

Nessa modalidade de locação, embora a Lei estabeleça que prevalecerão as condições livremente pactuadas (art. 54), foi mantida a locação dentro da legislação inquilinária especial, deixando claro que a norma não interferirá na forma contratada, porque reconhece a peculiaridade do sistema de Shopping Centers; contudo as regras processuais e os princípios legais deverão ser observados.

A locação para Locatário empregado é aquela em que a figura do Locador se confunde com a figura do patrão e destina-se a uso residencial de empregado e de sua família, em razão do emprego. Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a locação somente vigerá enquanto o Locatário trabalhar para o Locador. Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra situação. O que importa é que a locação tenha relação com o emprego, e as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.

Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquer contraprestação (aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará caracterizada a locação, e sim um comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo, mas pela via da Ação de Reintegração de Posse.

É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação decorra, tão-somente, de determinado tempo. O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.

Esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário que guarnece o imóvel. Para que o contrato não resulte em risco para o Locador ou para o Locatário, é importante que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se encontram.

Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente (art.49) o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.

A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida. Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no máximo, propor a ação de despejo, independentemente, de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel (art. 59). Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.

Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentença proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.

Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminado (art.50). A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.

Além das locações mencionadas, existem outras, muito especiais, que são tratadas de modo diferente e privilegiado. São as locações de imóveis para utilização por Hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público (art.53).

Essas locações somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo; por infração contratual; por falta de pagamento; para realização de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder público, ou, ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte em, pelo menos, cinqüenta por cento de acréscimo na área construída.

O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a expressão da Lei, no que refere a estabelecimento de saúde, deve ser entendida como estabelecimento onde se tenha internação de pacientes e não aqueles destinados apenas a tratamento ambulatorial ou de consulta.

Da mesma forma deve ser entendido no que se refere aos estabelecimentos de ensino. Não estarão protegidos por este artigo os estabelecimentos que se dediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa privada. Mas as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público, gozarão dos privilégios conferidos por essas locações, tidas como especiais.

Mesmo quando decretado o despejo, esses estabelecimentos gozam de prazos especiais para desocupação (art.63,2º,3º), que podem variar de seis meses a um ano, ainda que o despejo tenha sido decretado por falta de pagamento de aluguéis.

As locações antigas, contratadas antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigência da lei inquilinária), também podem ser rescindidas com fundamento na denúncia vazia; todavia o Locador deverá notificar o Locatário com doze meses de antecedência. Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificação, se o Locatário não desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a competente ação de despejo.

A notificação deverá ser feita por escrito e com prova inequívoca de que o Locatário foi notificado. Portanto, não vale carta simples e sequer a registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento), uma vez que essas cartas poderão vir a ser recebidas pelo cônjuge, filho ou serviçal do Locatário.

E quando não houver assinatura do Locatário confessando o recebimento da notificação, ou, se, promovida pela via judicial, não contiver a certidão do oficial de justiça informando a entrega do notificação, tecnicamente não terá havido notificação sob o aspecto legal.

O desejável é que a notificação seja realizada pela via judicial, obedecidos todos os requisitos e formalidades, para que o documento de notificação não possa ser questionado, um ano depois, quando da propositura da ação de despejo.

Os imóveis residenciais que tenham obtido habite-se depois de 20 de dezembro de 1991, e ainda os imóveis que vierem a ser alugados depois de cinco anos de vigência da Lei, em conformidade com a Lei do Inquilinato, teriam liberdade de contratar os aluguéis, estabelecendo livremente a periodicidade e o indexador dos reajustes. Contudo, esse dispositivo da Lei restou parcialmente revogado pela lei que instituiu o Plano Real, quando dispôs sobre índices e sobre periodicidade de reajustes. Resultaram, portanto, sem privilégios efetivos esses tipos de locação.

Com o propósito de não prejudicar o Locador, a fim de não desestimulá-lo no investimento em imóveis de renda, inseriu ainda o legislador na Lei do Inquilinato uma faculdade extra de "retomada imotivada". É uma outra faculdade de retomada quando a locação vige ininterruptamente por período superior a cinco anos.

É de se entender que o prazo de 5 anos deverá prevalecer para os contratos firmados após a vigência da Lei (20/12/91), considerando que, com relação aos contratos firmados anteriormente à vigência da Lei do Inquilinato, existem dispositivos legais que lhes impõem tratamento diferenciado. Assim, os contratos firmados por períodos inferiores a 30 (trinta) meses, depois de 5 anos de locação ininterrupta, também poderão usar da faculdade de "retomada imotivada" (denúncia vazia).

A Lei não exige expressamente a notificação prévia para esse caso, mas será medida correta do Locador, quando desse tipo de retomada, promover com antecedência a notificação do Locatário, oferecendo-lhe um prazo de desocupação de, pelo menos, trinta dias. É que, sendo essa retomada uma faculdade legal, somente será exercitada em momento que o Locador achar conveniente, devendo, portanto, o Locatário ser devidamente comunicado com antecedência.

A locação poderá ser desfeita em várias outras hipóteses: por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua execução independentemente do uso normal do imóvel, quando o Locatário se recusar a consenti-las.

Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.

Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal. A infração se manifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento de cláusula contratual ou disposição legal. Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessárias sem autorização do Locador, são infrações contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por conseqüência, ao ajuizamento da "ação de despejo".

A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.

Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o Locador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas. Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificado regulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas as reparações com a sua presença. A exigência poderá ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.

Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.

As locações Residenciais só podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado "denúncia vazia".

É que a Lei, desejando viabilizar maior interesse no investimento de imóveis de renda, houve por bem estabelecer que as locações por prazo igual ou superior a trinta meses gozariam do privilégio da "denúncia vazia", facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.

Entendeu também o legislador estabelecer que, findo o contrato que faculta a "denúncia vazia", na hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqüências jurídicas benéficos ao Locatário, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de retomada pela "denúncia vazia".

Vencidos os contratos das locações Não Residenciais ou das Residenciais (com prazo superior a trinta meses) e, decorrido prazo superior a trinta dias, se o locador, por qualquer razão, deixou de ajuizar a "ação de despejo" respectiva, essas locações passam a viger por prazo indeterminado. Nessa hipótese, a "ação de despejo" só poderá ser ajuizada depois de cumprida uma Notificação Premonitória, isto é, o Locador só poderá usar do seu direito de retomada pela "denúncia vazia" depois de comunicar ao Locatário, por escrito, seu interesse em retomar o imóvel; além disso, deverá conceder-lhe um prazo de desocupação de trinta dias. A comunicação toma o nome de Notificação e, como funciona também como um aviso, recebe o adjetivo de Premonitória.

Somente depois de decorrido o prazo, que é contado do recebimento da Notificação, e se o Locatário não houver desocupado o imóvel, é que poderá, então, ser ajuizada a Ação de Despejo pelo Locador.

A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento que possa ter dado origem ao término da locação, será sempre a de despejo, ressalvada a exceção para a imissão de posse concedida em desapropriação (art. 5º, p.único).

São vários os tipos de Ações de Despejo. Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

A Ação de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos. É que os administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e dos Fiadores que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.

Alguns Locatários são surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.

Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade. A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso "emendar a mora" (art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente "emendar a mora" (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.

A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.

Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por duas vezes (art.62- p.único).

Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa. Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação de despejo.

É muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra. Mas o juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o despejo.

Mas, a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas.

Entretanto, essa alternativa não pode ser desprezada, há muitas situações em que o Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, e provocam a rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual.

É o caso de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22). Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada (art. 23).

A retomada imotivada (denúncia vazia) é também muito simples. Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação, e o Locatário tem o prazo de quinze dias para contestá-la. A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência ou vício de notificação premonitória; no fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a Lei permite a denúncia vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de natureza processual.

No caso da denúncia vazia das locações residenciais que vigeram por período superior a trinta meses, tornando-se locações por prazo indeterminado, ainda há a faculdade do Locatário de aceitar os termos da ação, mas somente proceder à desocupação dentro de um prazo de até seis meses, e ainda ficar livre do pagamento de custas processuais e honorários de advogado (art.61).

É um direito que a Lei dá ao Locatário.

A Lei contempla várias situações em que o Locador poderá pedir o imóvel para o Locatário. Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, para uso de cônjuge ou companheiro, ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.

O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo. Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.

Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve insinceridade na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro como no aspecto criminal.

O despejo compulsório é aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e com auxílio policial e arrombamento, se necessários, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu. Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de primeira instância e depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de quinze ou trinta dias (art.63), dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitação do processo decorrido desde a propositura da ação até a data da sentença.

Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, se o Locatário não retirá-los imediatamente, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular (art.65,1º), ali ficando depositados. Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.

Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente, sem que seja ouvido o Locatário, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária. Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou manifestação do Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.

Os casos em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são:

A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de ajuizada a ação de despejo. Contudo, pensamos que seja necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a certificará. O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo.

Mas, se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da ação de despejo, não restará ao Locador outra alternativa que não a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é a ação de despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel não presume a rescisão da locação.

Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar no imóvel sem autorização judicial. Importa lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não, ou, ainda, por invasão de domicilio.

A Lei dispõe que o Locatário, quando citado da "ação de despejo", naquelas situações em que a retomada de imóvel residencial passou a viger por Prazo Indeterminado, e também naquelas fundamentadas na necessidade do imóvel para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil, poderá ganhar mais tempo para entrega do imóvel.

É que o Locatário, ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do imóvel dentro do prazo de seis meses contados da citação. Mas não é só isso: desocupando o imóvel dentro do prazo, o Locatário ficará isento do pagamento de custas do processo e de honorários advocatícios, que, por força da lei, serão suportados pelo Locador (art.61).

Entretanto, não pode o Locatário negligenciar com o prazo fixado. Se decorrido o prazo, e o Locatário, apesar de haver manifestado ao juiz sua intenção de desocupá-lo, deixar de cumprir a promessa, será severamente punido. Primeiramente, o juiz determinará o "despejo compulsório" do Locatário, e depois lhe serão cobrados os honorários advocatícios e as custas processuais.

O legislador também inovou ao estabelecer que as ações que tratam das locações previstas na Lei do Inquilinato correm nas férias forenses.

Na maioria das demandas judiciais, quando começam as férias forenses, nos meses de julho e janeiro, os prazos processuais são suspensos.

Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos correm nas férias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelo simples fato de não atenderem às exigências dos despachos judiciais ocorridos nas férias.

Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencido tem um prazo de quinze dias para opor recurso de apelação para o Tribunal de Alçada, visando ao reexame da matéria em duplo grau de jurisdição (julgamento por um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem aviar o competente recurso, a decisão transitará em julgado (não mais poderá ser objeto de recurso).

Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso para o próprio Juizado. O recurso será julgado por uma turma composta de 3 juízes togados (art. 41 e parágrafos da Lei 9.099/95).

Os recursos possíveis dentro de uma demanda com fundamento na Lei do Inquilinato são muitos. Todavia, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira instância, ao exame de um Tribunal (ou para a Turma do Juizado Especial), onde os julgadores, num sistema colegiado, podem reformar (modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (art. 58,V).

Isso quer dizer que, se alguém é condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo para o Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos, o que pode ocorrer é que, se o Locatário, depois de despejado, vier a ganhar a demanda, terá direito a uma indenização, no mínimo de valor equivalente a doze mensalidades locatícias.

Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação do imóvel, estabelece também um valor para que o Locador, querendo executar o despejo antes do exame do recurso, deposite como caução em garantia de indenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeira instância.

Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão do juiz não prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando. Desde que depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório do Locatário.

A caução é fixada no valor entre doze e dezoito meses de aluguel.

Se o Locatário vier a ser vencedor na demanda, obtendo sucesso no recurso, o valor da caução será liberado em seu favor como uma indenização mínima (art.64,2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justiça ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo indevido.

A Lei do Inquilinato confere ao Locatário condições sensivelmente mais favoráveis que ao Locador. O legislador estabeleceu que o Locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo do contrato. Contudo, o Locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, mesmo assim obedecendo à proporcionalidade do tempo que restar. Assim, se a multa for de 120 reais para um contrato de 12 meses, e já houver decorrido um período de 10 meses, a devolução do imóvel ensejará apenas uma multa de 20 reais, porque a multa será reduzida em proporção ao tempo restante do contrato.

O Locatário ficará dispensado da multa se a mudança se der em razão de transferência de localidade da prestação de trabalho, por ordem do empregador, e se avisar (notificar) ao Locador, por escrito, com trinta dias de antecedência.

É necessário, no entanto, observar que as expressões usadas na Lei exigem que o Locatário tenha uma relação de emprego. Não se aplicará o privilégio se o Locatário for autônomo, microempresário ou sócio minoritário de empresa.

Quando a locação já está vigendo por prazo indeterminado, portanto com o contrato vencido e sem aditamento contratual em relação a prazo, o Locatário poderá entregar o imóvel a qualquer tempo, sem pagamento de multa, desde que avise com trinta dias de antecedência. Contudo, deixando de avisar ao Locador, este poderá exigir do Locatário quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da entrega do imóvel (parágrafo único do art. 6º).

Quando o imóvel for vendido a terceiros durante a locação, o comprador poderá rescindir o contrato, mediante prévia notificação, com prazo de noventa dias para a desocupação.

Mas, se a locação estiver vigendo por prazo certo, não vencido, e constar do contrato que sua vigência será mantida em caso de venda, e mais, se o contrato estiver averbado no cartório de registro de imóveis, prevalecerá a locação, e o comprador não poderá retomar o imóvel, antes de vencido o contrato, apenas pelo fato de tê-lo comprado.

Entretanto, são muito difíceis esses contratos. Na verdade, o Locatário sempre é forçado a aceitar um contrato já preparado pelo Locador, ou não haverá locação. A Lei, porém, funciona com a hipótese de que os contratos sejam realmente discutidos pelo Locador e Locatário.

É preciso observar o tempo para o exercício do direito de retomada, nos casos de compra do imóvel por terceiros. Se o comprador não tomar a iniciativa de pedir o imóvel, por escrito e com comprovação de que o Locatário recebeu o pedido, dentro de noventa dias do registro da compra e venda, ficará valendo a locação como se não houvesse sido vendido, ou seja, o comprador manterá apenas os direitos que tinha o antigo Locador, não podendo retomá-lo com fundamento apenas no fato da compra.

A morte do Locador não dá ensejo à rescisão do contrato. Os herdeiros são obrigados a manter a locação conforme o contrato ou conforme a Lei, não constituindo esse fato razão suficiente para a rescisão da locação.

Da mesma forma ocorre quando vem a falecer o Locatário. Assumirá a locação o seu cônjuge sobrevivente, ou o companheiro, ou, ainda, os herdeiros necessários e as demais pessoas que viviam na dependência do falecido.

Quando a locação for "não residencial", o espólio, ou se for o caso, o sucessor do falecido no negócio assumirá a locação.

Quando houver separação de fato, judicial, divórcio ou mesmo a separação de companheiros, a locação será transferida àquele que permanecer no imóvel. Naturalmente que o Locador poderá exigir novos fiadores ou outras garantias. Contudo, o direito de continuar a locação está previsto na Lei. (artigo 12 e parágrafos)

Por outro lado, a cessão da locação não poderá ser feita a terceiros sem o formal consentimento do Locador. Caso ocorra, estará caracterizada a violação do contrato, e o Locador poderá propor a ação de despejo e cobrar a multa prevista no contrato.

É de ser observado, entretanto, que, nas locações de imóveis para finalidade não residencial, contratadas por prazo igual ou superior a 5 anos, ou, ainda, quando, somados os prazos contratuais, sem interrupção, forem atingidos 5 anos de locação e também for transferido o fundo de comércio, a cessão da locação será permitida. Naturalmente existem outros requisitos legais a serem cumpridos para que se possa transferir esse tipo de locação, mas a importância dessa observação reside na constatação de que há substancial diferença nos direitos e reflexos entre os vários tipos de locação.

Em todos os tipos de locação, depois de 3 anos de vigência do contrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário, pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional, para adequá-la ao valor de mercado.

Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal a defasagem dos valores contratados em razão da inflação. Todavia, de tempos em tempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis na época.

A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possível a composição amistosa, só se recomendando como última alternativa. A demanda é demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.

O juiz, ao despachar a peça inicial da ação, de pronto, se estiverem devidamente comprovados os valores atuais de mercado, relativamente ao imóvel em questão, poderá fixar um determinado valor para a locação, provisoriamente (art.68,II), para que seja pago pelo Locatário enquanto durar a demanda.

O valor provisório eventualmente fixado pelo juiz, no princípio da demanda, é apenas uma estimativa.

Depois do laudo pericial é que o juiz estabelecerá o valor definitivo da locação para o próximo triênio.

O valor fixado pelo juiz poderá ser inferior ao valor pago pelo Locatário, se foi este quem propôs a Ação e comprovou que o aluguel estava elevado. Mas poderá ser muito superior ao valor pago pelo Locatário se o Locador é quem propôs a Ação e comprovou que o valor dos aluguéis estava abaixo do preço de mercado.

Durante o processo, quem propôs a demanda terá que adiantar as custas judiciais e ainda os honorários do perito, que são elevados.

Quando a demanda for de iniciativa do Locador, não se deve esquecer de que os fiadores devem ser notificados da tramitação da ação revisional. É que, havendo alteração no valor locatício, se o fiador não participa do processo de revisão judicial, ou não assina novo contrato, poderá mais tarde alegar que somente se responsabilizará pelos aluguéis pactuados acrescidos das correções de lei.

Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagirá à data da citação, e a diferença que se apurar, relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser paga de uma só vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualização monetária, ao fim do processo (art.69).

Quando da Ação Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Réu, pedir ao juiz que altere a periodicidade dos reajustes locatícios e também, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes. O atendimento a esses pedidos pelo juiz estará sempre condicionado à legalidade da pretensão (art.69,1º). Se a Lei estabelece que a periodicidade mínima é de um ano, não poderá o juiz reduzi-la. Da mesma forma, não substituirá um indexador válido pela indexação ao salário mínimo, que é vedada pela Lei (art. 17, p.único).

A Lei dá liberdade ao Locador e ao Locatário para convencionarem a locação, inclusive as formas de atualização dos aluguéis. Contudo, é vedado estabelecer o valor do aluguel em moeda estrangeira, e também vincular o seu reajuste em variação do câmbio ou do salário mínimo (art.17). Há ainda o destaque para o interesse social nas locações residenciais, posto que a Lei exige a observação dos critérios previstos em legislação específica para os reajustes. Isso quer dizer que não adianta fazer contratos de locação em dólares, ou constar que a mensalidade locatícia será reajustada mensalmente. O interesse social valerá mais que as disposições contratuais, ainda que livremente estabelecidas e aceitas pelas partes.

As partes, de comum acordo, em qualquer época, poderão acertar alterações no contrato primitivo. Basta que, mediante um outro contrato, neste caso chamado aditivo contratual, estabeleçam quais as cláusulas do contrato que serão alteradas (art.18).

Esse aditivo deverá ser assinado também pelos fiadores. Caso contrário, estes não estarão sujeitos às alterações pactuadas, que só valerão entre Locador e Locatário.

A Lei proíbe que o Locador receba do Locatário o valor dos aluguéis antecipadamente (art.43,III). Apenas aceita que, no caso de locação sem garantia, o Locador receba o aluguel do mês em curso até o sexto dia útil do mês (art.23,I).

Contudo, na hipótese de aluguel para temporada, a Lei permite o seu recebimento antecipado, integralmente (art.49). (O limite será de três meses, vez que este é o máximo de prazo permitido na locação para temporada.)

Não há mais possibilidade de o Locatário abusar do eventual Sublocatário no tocante ao preço da sublocação. A Lei estabelece que o valor do aluguel do Sublocatário não poderá exceder o da locação, e mais: nas habitações coletivas familiares, aquelas em que é alugado o imóvel para várias famílias, a soma do valor dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Se o Locatário descumpre essa disposição da Lei, os Sublocatários têm o direito de reduzir o valor dos aluguéis até o dobro do valor da locação. Se o Locatário se negar a receber o valor reduzido, os Sublocatários poderão promover o depósito, administrativo (art. 890 e parágrafos do Código de Processo Civil) ou judicial, dos valores corretos (art.21, p.único).

A Lei estabelece que o Locador é obrigado a entregar ao Locatário o imóvel alugado em estado de atender ao uso a que se destina a locação, ou seja, não poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as mínimas condições de ocupação, por exemplo: sem peças sanitárias, com grave vazamento no telhado, com infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde dos ocupantes.

O Locador também deverá garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e o destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou defeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de administração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário e fiadores. Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatário.

É ainda dever do Locador pagar as Despesas Extraordinárias do condomínio. Despesas extraordinárias do Condomínio, entre outras, são aquelas que se destinam às reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel. Isso quer dizer que, quando se reforma um jardim, modificando sua forma, alterando sua entrada ou ambiente de estar, tais alterações se incorporam à estrutura do prédio. Contudo, quando se reforma o mesmo jardim apenas no sentido das vegetações ou estética, haverá uma reforma que se destina apenas a conservar o jardim, vez que é da sua essência esse tipo de reforma periódica. Nesse caso, as despesas, chamadas de despesas ordinárias, não serão do Locador, mas sim do Locatário.

Serão ainda de responsabilidade do Locador, porque são despesas extraordinárias, as pinturas das fachadas, poços de aeração e as esquadrias externas; as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; a instalação dos equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer; as despesas com decoração e paisagismo nas partes comuns do prédio e, finalmente, os valores relativos à constituição do fundo de reserva.

Considerando que o Locatário é quem ocupa o imóvel, é normal que este pague as despesas que vierem a ser inseridas nos recibos comuns de condomínio, mesmo as extraordinárias, para depois apresentá-las ao Locador e obter sua dedução na mensalidade do aluguel.

O fundo de reserva é uma contribuição obrigatória que o condomínio deve instituir para fazer face às despesas emergenciais do condomínio e até para socorrer o caixa ordinário quando qualquer dos condôminos atrasa uma prestação.

Tal responsabilidade é do Locador e, da mesma forma, quando pago pelo Locatário, pode este deduzir do valor a pagar da mensalidade locatícia.

É de ser observado que a Lei não faculta ao Locador convencionar que essa despesa também seja suportada pelo Locatário, logo, não será válida, mesmo que venha a constar do contrato qualquer cláusula que imponha ao Locatário o pagamento do fundo de reserva.

A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.

A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.

É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.

Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo.

Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.

É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.

Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).

São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto.

Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação legal do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda (art.23, IX).

A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.

Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário. Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).

São consideradas despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias à sua administração e conservação, dentre as quais destacam-se as seguintes:

• Os salários e encargos trabalhistas, previdenciários e sociais dos empregados do condomínio; o consumo de água e esgoto, gás, força e luz da áreas de uso comum; a limpeza, manutenção, conservação e pintura dos elevadores, porteiro eletrônico, antenas coletivas e das demais instalações e dependências de uso comum, bem como as de lazer e esporte, ou dos empregados.
• Os pequenos reparos nas dependências e áreas comuns, bem como a manutenção elétrica e hidráulica, que serão rateados proporcionalmente entre os Locatários, como despesa ordinária, e ainda o rateio de saldo devedor, quando houver, salvo aquele referentes a períodos anteriores à locação.
• Finalmente, deverá ser incluída nas despesas ordinárias a reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas tidas como ordinárias, salvo se referentes a período anterior ao da locação.

O Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, por isso tem o direito previsto na Lei de conferir e exigir a comprovação das mesmas.

Na hipótese de lhe ser negada a comprovação das despesas, poderá o Locatário comunicar formalmente ao Locador e consignar o valor correto, pela via judicial ou administrativa, em favor do condomínio.

Quando o prédio for de um só Locador com vários Locatários, inexistindo, portanto, condomínio, o pagamento das despesas ordinárias do prédio, pelos Locatários, poderá ser condicionado à comprovação das despesas (art.23, 3º).

Quando o imóvel locado for usado como habitação de várias famílias, e a construção for considerada precária pelo poder público, poderão os Locatários ou Sublocatários depositar o valor dos aluguéis em juízo para que este somente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imóvel, comprovadamente por laudo ou informação oficial da autoridade pública competente.

Quando houver necessidade de desocupar temporariamente o imóvel para sua regularização, os Locatários e Sublocatários estarão desobrigados do pagamento dos aluguéis durante o período de obras (art.24, 2º).

O Locatário não poderá deixar de consentir nos reparos urgentes que se fizerem necessários no imóvel; porém, se as obras demorarem mais de 10 dias, poderá o Locatário obter abatimento no aluguel proporcional aos dias que excederem. Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo, poderá o Locatário rescindir o contrato sem multa para qualquer das partes.

Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.

O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta (art.28).

Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio (art.29).

Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário (art.30).

Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada (art.31), a preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).

O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).

Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).

Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.

A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições de exigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.

É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a "adjudicação compulsória" (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava registrado.

Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado a escritura por valor inferior.

Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário (art. 34).

Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias.

Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.

As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas.

A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitorias necessárias introduzidas pelo Locatário, ainda que não autorizadas pelo Locador, são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador, salvo se do contrato constar renúncia do Locatário quanto às mesmas.

Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias só poderão ser executadas com autorização prévia e formal do Locador, no caso de benfeitorias necessárias, deve o Locatário notificar o Locador para realizá-las; se este não o fizer, e as danificações do imóvel puderem comprometer o uso normal do mesmo, terá o Locatário o direito de executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais e recibos respectivos, para, em seguida, postular pela via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento das mensalidades de aluguéis.

Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão indenizáveis se houver prévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-las. Nesse caso, sendo autorizadas, também darão ao Locatário o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovadamente despendidos.

Já as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter o imóvel (art.36).

Quando executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimento não será recuperado. É que a Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem sempre trazem um efetivo benefício para o Locador, que pode ter outro conceito de beleza e estética.

Contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.

A Lei estabelece que o Locador poderá exigir como garantia da locação a caução, ou a fiança, ou, ainda, o seguro de fiança locatícia. Isto porque o Locador tem o direito de obter um tipo de segurança para o cumprimento do contrato por parte do Locatário. Entretanto, o Locador não poderá exigir mais que uma destas garantias. Na hipótese de constar do mesmo contrato de locação mais de uma garantia, dentro da melhor interpretação da Lei, prevalecerá a primeira que constar na ordem seqüencial dentro do contrato, as demais serão consideradas como não existentes.

Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.

Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.

O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deverá obter autorização do Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.

Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.

Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à disposição do Locatário.

Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.

Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo. Nesse caso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto ao órgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos da comarca.

Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer constar o número da matrícula no registro imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.

Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a averbação da caução no Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de gravames.

O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmo se o imóvel for penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo a dívida e valerá, inclusive, contra terceiros.

Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações já constarem do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador só receberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os créditos, na ordem em que foram registrados.

A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações. Mas, na hipótese de a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua concordata, falência ou liquidação decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir a caução, sob pena de dar ensejo à rescisão do contrato .

Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por outrem. A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício. Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo. Nos contratos de locação, a fiança é total, prevalece sobre todos os compromissos da locação e vige até o efetivo recebimento das chaves do imóvel pelo Locador.

Como a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerar ônus ou até perda de patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória a participação do cônjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiança.

Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo cumprimento do contrato. Dessa forma, deverá ser cientificado dos processos judiciais de que eventualmente, em razão da locação, venha a participar o Locatário, inclusive nas ações de despejo por falta de pagamento. É que, se o fiador não tiver ciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser responsabilizado pelos ônus processuais conseqüentes, mas, tão-somente, pelos valores pactuados no contrato.

Entretanto, é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleçam reajustes negociados dos aluguéis. Caso contrário, não poderá ser responsabilizado pelo aumento e responderá somente pelo valor contratado e os reajuste legais.

Por certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador se desonere da fiança, mas não o atingirão as majorações e seus reflexos quando não assinar o aditivo de contrato respectivo.

É muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel sem contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e Locatário, porque o simples pagamento das mensalidades locatícias em valor novo, sem ressalva ou objeção, induz à convicção de que houve realmente um ajuste, senão verbal pelo menos tácito.

Porém, esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este é necessário documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for o caso. Não há fiança verbal ou tácita.

Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos da locação, responderá, obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta não cobra dívida, apenas busca a rescisão da locação. Contudo, o certo é que quando o Locador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar ação contra o Locatário, pois o seu alvo será quem efetivamente terá com o que responder pela dívida. Assim, o processo de Execução poderá ser proposto contra o fiador, diretamente, e este não terá muitas opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, terá mesmo que pagar o débito, pouco importando se o valor é elevado ou de pequena monta.

Quando se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algum tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial é lento.

Contudo, em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que não necessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e este é mais eficiente e ágil.

O não-pagamento em 24 horas depois da citação autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que serão penhorados, depois leiloados e arrematados pela melhor oferta.

Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que o prejuízo do executado será ainda maior. É que as arrematações de bens na Justiça dificilmente alcançam o valor equivalente a cinqüenta por cento do preço de mercado do mesmo bem.