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Locação

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Introdução

Conteúdo

Imóveis Urbanos

Imóveis Públicos

Prazo da Locação

Contratos

Locações - Tipos

Locação Residencial

Locação Comercial

Locação Não Residencial

Locação Desvirtuada

Locação em Shopping

Locação Vinculada

Locação para Temporada

Locações Especiais

Locações Antigas

Imóvel com Habite-se

Locação Longo Prazo

Rescisão da Locação

Denúncia Vazia

Notificação Premonitória

Tipo de Ação

Ações de Despejo

Falta de Pagamento

Descumprimento Contratual

Retomada Imotivada

Despejo Motivado

Despejo Compulsório

Despejo - Liminar

Abandono do Imóvel

Prazo para Desocupação

Prazo nas Férias

Recursos

Caução para Despejar

Multa Proporcional

Dispensa da Multa

Entrega do Imóvel

Direito do Comprador

Prazo do Comprador

Morte do Locador

Morte do Locatário

Cessão da Locação

Revisão do Aluguel

Convenção do Aluguel

Aditivos Contratuais

Recebimento Antecipado

Valor da Sublocação

Deveres do Locador

Despesas Extraordinárias

Fundo de Reserva

Deveres do Locatário

Despesas Ordinárias

Contas do Condomínio

Habitação Precária

Reparos Urgentes

Preferência do Locatário

Benfeitorias

Garantias da Locação

Caução

Fiança

Seguro de Fiança

Exoneração de Fiador

Substituição da Garantia

Penalidades

Taxas de Contratos

Garantias Múltiplas

Cobrança Antecipada

Contravenção pelo Sublocador

Responsabilidade das Administradoras

Crime na Locação

Proprietário Insincero

Retomada de Má-Fé

Nulidade de Cláusula

Consignação de Aluguéis

Consignação Administrativa

Consignação Judicial

Renovação da Locação

Renovatória - Prazo

Renovatória - Requisitos

Renovatória - Recusa

Renovatória - Defesa

Renovatória - Diferenças

Renovatória - Desocupação

Renovatória - Indenização

Modelo de Contrato

Modelo de Notificação

Lembre-se ...

Lei do Inquilinato

Jurisprudência

Vocabulário

Recomendações

 

Introdução

A Lei do Inquilinato é uma norma complexa, cheia de minúcias, e exige muito cuidado no seu estudo. Para o perfeito enquadramento dos dispositivos a um fato concreto, é necessário ler e reler todos os títulos que têm ligação com as características da situação; do contrário a interpretação do leitor pode não ser totalmente correta.

Não se pode imaginar que o simples ato de ler, por uma vez, o texto comentado vá trazer ao leitor um conhecimento sólido. É fundamental que haja uma consciência de que, normalmente, não são escritas palavras sem utilidade no contexto deste estudo. Portanto, a interpretação deve considerar e analisar todas as palavras dentro da oração.

Qualquer senão, qualquer destaque e qualquer referência que o autor faça a uma situação, mencionando qualquer adjetivo para fundamentar seu comentário, deve ser suficiente para levar o leitor a reexaminar o texto, confrontá-lo com os demais títulos deste estudo, de forma que a situação fática a ser enquadrada fique clara e definida, sem dúvidas, e perfeitamente identificada com os fatos.

Muitas das palavras ou expressões utilizadas neste estudo constam do Minivocabulário Jurídico.

É necessário ainda que o leitor se acostume com algumas palavras do vocabulário jurídico, visto que estas constam da Lei e dos comentários. Senão, por mais que se queira, não será possível interpretar o significado e a amplitude da lei.

Seria mais simples se pudéssemos usar neste estudo, por exemplo, as expressões "Proprietário" e "Inquilino", todavia é bom lembrar que não é só o "proprietário" que pode ceder em locação seus imóveis, mas também o posseiro, o usufrutuário e até o inquilino, que podem figurar na relação de locação como senhorios.

Assim, será necessária a correta compreensão das expressões jurídicas mais usadas, mesmo porque, em algumas situações, o leitor poderá ter de recorrer ao texto da lei, que, como óbvio, usa o vocabulário jurídico. Portanto, é sempre bom lembrar que LOCADOR é o personagem que figura na condição de senhorio, e LOCATÁRIO é o personagem que figura na condição de inquilino.

Como este estudo visa debater, objetivamente, o direito do Locador e do Locatário de imóveis, é importante estabelecer, de pronto, algumas conceituações. Assim, para maior facilidade no uso deste módulo, todos os itens abordados terão um título em maiúsculas. Também constará de cada comentário complexo o artigo da lei que trata da matéria enfocada, facilitando ao leitor a consulta do texto legal.

Havendo ainda dúvida sobre o significado de alguma expressão jurídica, o leitor deverá recorrer ao Minivocabulário Jurídico que consta deste estudo, sanando as dificuldades.

 

Conteúdo

Este estudo está baseado na Lei 8.245, de outubro de 1991, com vigência a partir de 19 de dezembro de 1991, denominada "Lei do Inquilinato", na interpretação dos melhores doutrinadores nacionais e da jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça.

 

Imóveis Urbanos

Para abordar o tema "Lei do Inquilinato," é necessário, antes de tudo, entender o que está compreendido no texto legal. Neste caso, é importante destacar que a locação ora comentada é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos, sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.

São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc.

 

Imóveis Públicos

A Lei faz algumas restrições, excluindo desta tutela especial as locações de imóveis de propriedade da União, Estados ou Municípios, bem como de suas autarquias e fundações públicas, e também as vagas autônomas de garagens ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando for a hipótese de Arrendamento Mercantil.

Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado para residência, não haverá de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil. Saliente-se, por oportuno, que este é menos benéfico ao inquilino do que a Lei do Inquilinato.

 

Prazo da Locação

As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejando proteger a hipótese de locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer privilégio e por longo tempo, em detrimento do outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar um imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou então este não ficará sujeito a observar o prazo pactuado. Isso quer dizer que, na hipótese de locações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do Locador, que não participou da locação, rescindi-la e postular a retomada do imóvel.

 

Contratos

Os contratos podem ser escritos ou simplesmente verbais. Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos o prazo, as condições, as multas, a responsabilidade do Locatário pelo seguro de incêndio, impostos, etc. Já nos contratos verbais, a Locação Residencial será sempre por prazo indeterminado e somente poderá ser retomada pela denúncia cheia (tendo o Locador um motivo legal para a retomada), ou em situações especialíssimas que a lei dispõe. Já a Locação Não Residencial poderá ser rompida, mas dependerá de notificação premonitória, e em nenhuma dessas locações, verbalmente contratadas, poderão ser cobrados seguro de incêndio, multas, etc., além do que o pagamento dos aluguéis poderá ser efetuado até o sexto dia útil seguinte ao vencimento da mensalidade.

 

Locações - Tipos

Dentro da Lei do Inquilinato são tratados vários tipos e finalidades de locações, todos distintos e cada qual com direitos específicos: a locação residencial, que se subdivide em três outras categorias; a locação não residencial, que, por sua vez, subdivide-se em duas categorias; a locação para temporada, que é uma locação especialíssima; a locação em razão de emprego, que trouxe facilidade de retomada para o Locador-empregador; a locação de espaços em Shopping Centers, que possui ressalvas em relação à norma comum; a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que também goza do direito de denúncia vazia, embora com prazo mais dilatado para desocupação e, finalmente, a locação de imóveis com habite-se concedido após a Lei, e os imóveis residenciais contratados após cinco anos de vigência da Lei, que gozariam de ampla liberdade para fixar o preço da locação, a periodicidade e indexador dos reajustes.

 

Locação Residencial

É de ser observado que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a primeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúncia vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei (art.77).

Finalmente, é importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.

 

Locação Comercial

A nova Lei do lnquilinato aboliu a expressão "locação comercial". Isso porque o direito à renovação, característica jurídica maior desse tipo de locação, também foi estendido para algumas locações que, embora tenham atividade lucrativa, podem ser apenas prestadoras de serviço. Portanto, quando as consultas se dirigirem à "locação comercial", deve-se pesquisar "Locação não residencial".

 

Locação Não Residencial

A locação Não Residencial simples é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial. Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada pela denúncia vazia (art. 57).

Todavia, essa mesma locação Não Residencial, para algumas atividades, e mediante o atendimento de alguns requisitos, poderá tornar-se complexa, adquirindo direitos anteriormente previstos apenas para as antigas locações comerciais, hoje não existentes na Lei. Nessa modalidade de locação, a Lei regulou o direito do Locatário de obter do Locador a Renovação (art.71) do contrato locatício pela via judicial.

Mas vamos estudar essa faculdade legal no título certo, porque os requisitos são muitos, a forma de pedir é especial, o prazo de decadência desse direito é explícito, e as condições em que a Justiça concede essas renovações merecem exame mais apurado.

Também é considerada como locação não residencial aquela que é contratada por pessoa jurídica (art.55), para residência de seus sócios, gerentes, diretores ou empregados.

 

Locação Desvirtuada

As locações não residenciais poderão ser contratadas por Locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção. Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à locação não residencial. Independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento na denúncia vazia.

 

Locação em Shopping

A Lei que permite a Renovação Judicial das locações não residenciais excluiu do Locador a faculdade de pedir o imóvel para uso próprio ou de cônjuge, ascendentes ou descendentes, quando o espaço locado estiver situado em Shopping Centers.

Nessa modalidade de locação, embora a Lei estabeleça que prevalecerão as condições livremente pactuadas (art. 54), foi mantida a locação dentro da legislação inquilinária especial, deixando claro que a norma não interferirá na forma contratada, porque reconhece a peculiaridade do sistema de Shopping Centers; contudo as regras processuais e os princípios legais deverão ser observados.

 

Locação Vinculada

A locação para Locatário empregado é aquela em que a figura do Locador se confunde com a figura do patrão e destina-se a uso residencial de empregado e de sua família, em razão do emprego. Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a locação somente vigerá enquanto o Locatário trabalhar para o Locador. Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra situação. O que importa é que a locação tenha relação com o emprego, e as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.

Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquer contraprestação (aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará caracterizada a locação, e sim um comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo, mas pela via da Ação de Reintegração de Posse.

 

Locação para Temporada

É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação decorra, tão-somente, de determinado tempo. O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.

Esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário que guarnece o imóvel. Para que o contrato não resulte em risco para o Locador ou para o Locatário, é importante que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se encontram.

Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente (art.49) o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.

A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida. Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no máximo, propor a ação de despejo, independentemente, de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel (art. 59). Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.

Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentença proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.

Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminado (art.50). A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.

 

Locações Especiais

Além das locações mencionadas, existem outras, muito especiais, que são tratadas de modo diferente e privilegiado. São as locações de imóveis para utilização por Hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público (art.53).

Essas locações somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo; por infração contratual; por falta de pagamento; para realização de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder público, ou, ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte em, pelo menos, cinqüenta por cento de acréscimo na área construída.

O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a expressão da Lei, no que refere a estabelecimento de saúde, deve ser entendida como estabelecimento onde se tenha internação de pacientes e não aqueles destinados apenas a tratamento ambulatorial ou de consulta.

Da mesma forma deve ser entendido no que se refere aos estabelecimentos de ensino. Não estarão protegidos por este artigo os estabelecimentos que se dediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa privada. Mas as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público, gozarão dos privilégios conferidos por essas locações, tidas como especiais.

Mesmo quando decretado o despejo, esses estabelecimentos gozam de prazos especiais para desocupação (art.63,2º,3º), que podem variar de seis meses a um ano, ainda que o despejo tenha sido decretado por falta de pagamento de aluguéis.

 

Locações Antigas

As locações antigas, contratadas antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigência da lei inquilinária), também podem ser rescindidas com fundamento na denúncia vazia; todavia o Locador deverá notificar o Locatário com doze meses de antecedência. Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificação, se o Locatário não desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a competente ação de despejo.

A notificação deverá ser feita por escrito e com prova inequívoca de que o Locatário foi notificado. Portanto, não vale carta simples e sequer a registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento), uma vez que essas cartas poderão vir a ser recebidas pelo cônjuge, filho ou serviçal do Locatário.

E quando não houver assinatura do Locatário confessando o recebimento da notificação, ou, se, promovida pela via judicial, não contiver a certidão do oficial de justiça informando a entrega do notificação, tecnicamente não terá havido notificação sob o aspecto legal.

O desejável é que a notificação seja realizada pela via judicial, obedecidos todos os requisitos e formalidades, para que o documento de notificação não possa ser questionado, um ano depois, quando da propositura da ação de despejo.

 

Imóvel com Habite-se

Os imóveis residenciais que tenham obtido habite-se depois de 20 de dezembro de 1991, e ainda os imóveis que vierem a ser alugados depois de cinco anos de vigência da Lei, em conformidade com a Lei do Inquilinato, teriam liberdade de contratar os aluguéis, estabelecendo livremente a periodicidade e o indexador dos reajustes. Contudo, esse dispositivo da Lei restou parcialmente revogado pela lei que instituiu o Plano Real, quando dispôs sobre índices e sobre periodicidade de reajustes. Resultaram, portanto, sem privilégios efetivos esses tipos de locação.

 

Locação Longo Prazo

Com o propósito de não prejudicar o Locador, a fim de não desestimulá-lo no investimento em imóveis de renda, inseriu ainda o legislador na Lei do Inquilinato uma faculdade extra de "retomada imotivada". É uma outra faculdade de retomada quando a locação vige ininterruptamente por período superior a cinco anos.

É de se entender que o prazo de 5 anos deverá prevalecer para os contratos firmados após a vigência da Lei (20/12/91), considerando que, com relação aos contratos firmados anteriormente à vigência da Lei do Inquilinato, existem dispositivos legais que lhes impõem tratamento diferenciado. Assim, os contratos firmados por períodos inferiores a 30 (trinta) meses, depois de 5 anos de locação ininterrupta, também poderão usar da faculdade de "retomada imotivada" (denúncia vazia).

A Lei não exige expressamente a notificação prévia para esse caso, mas será medida correta do Locador, quando desse tipo de retomada, promover com antecedência a notificação do Locatário, oferecendo-lhe um prazo de desocupação de, pelo menos, trinta dias. É que, sendo essa retomada uma faculdade legal, somente será exercitada em momento que o Locador achar conveniente, devendo, portanto, o Locatário ser devidamente comunicado com antecedência.

 

Rescisão da Locação

A locação poderá ser desfeita em várias outras hipóteses: por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua execução independentemente do uso normal do imóvel, quando o Locatário se recusar a consenti-las.

Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.

Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal. A infração se manifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento de cláusula contratual ou disposição legal. Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessárias sem autorização do Locador, são infrações contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por conseqüência, ao ajuizamento da "ação de despejo".

A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.

Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o Locador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas. Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificado regulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas as reparações com a sua presença. A exigência poderá ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.

 

Denúncia Vazia

Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.

As locações Residenciais só podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado "denúncia vazia".

É que a Lei, desejando viabilizar maior interesse no investimento de imóveis de renda, houve por bem estabelecer que as locações por prazo igual ou superior a trinta meses gozariam do privilégio da "denúncia vazia", facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.

Entendeu também o legislador estabelecer que, findo o contrato que faculta a "denúncia vazia", na hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqüências jurídicas benéficos ao Locatário, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de retomada pela "denúncia vazia".

 

Notificação Premonitória

Vencidos os contratos das locações Não Residenciais ou das Residenciais (com prazo superior a trinta meses) e, decorrido prazo superior a trinta dias, se o locador, por qualquer razão, deixou de ajuizar a "ação de despejo" respectiva, essas locações passam a viger por prazo indeterminado. Nessa hipótese, a "ação de despejo" só poderá ser ajuizada depois de cumprida uma Notificação Premonitória, isto é, o Locador só poderá usar do seu direito de retomada pela "denúncia vazia" depois de comunicar ao Locatário, por escrito, seu interesse em retomar o imóvel; além disso, deverá conceder-lhe um prazo de desocupação de trinta dias. A comunicação toma o nome de Notificação e, como funciona também como um aviso, recebe o adjetivo de Premonitória.

Somente depois de decorrido o prazo, que é contado do recebimento da Notificação, e se o Locatário não houver desocupado o imóvel, é que poderá, então, ser ajuizada a Ação de Despejo pelo Locador.

 

Tipo de Ação

A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento que possa ter dado origem ao término da locação, será sempre a de despejo, ressalvada a exceção para a imissão de posse concedida em desapropriação (art. 5º, p.único).

 

Ações de Despejo

São vários os tipos de Ações de Despejo. Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

 

Falta de Pagamento

A Ação de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos. É que os administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e dos Fiadores que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.

Alguns Locatários são surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.

Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade. A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso "emendar a mora" (art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente "emendar a mora" (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.

A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.

Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.

A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por duas vezes (art.62- p.único).

Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

 

Descumprimento Contratual

Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa. Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação de despejo.

É muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra. Mas o juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o despejo.

Mas, a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas.

Entretanto, essa alternativa não pode ser desprezada, há muitas situações em que o Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, e provocam a rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual.

É o caso de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22). Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada (art. 23).

 

Retomada Imotivada

A retomada imotivada (denúncia vazia) é também muito simples. Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação, e o Locatário tem o prazo de quinze dias para contestá-la. A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência ou vício de notificação premonitória; no fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a Lei permite a denúncia vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de natureza processual.

No caso da denúncia vazia das locações residenciais que vigeram por período superior a trinta meses, tornando-se locações por prazo indeterminado, ainda há a faculdade do Locatário de aceitar os termos da ação, mas somente proceder à desocupação dentro de um prazo de até seis meses, e ainda ficar livre do pagamento de custas processuais e honorários de advogado (art.61).

É um direito que a Lei dá ao Locatário.

 

Despejo Motivado

A Lei contempla várias situações em que o Locador poderá pedir o imóvel para o Locatário. Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, para uso de cônjuge ou companheiro, ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.

O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo. Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.

Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve insinceridade na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro como no aspecto criminal.

 

Despejo Compulsório

O despejo compulsório é aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e com auxílio policial e arrombamento, se necessários, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu. Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de primeira instância e depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de quinze ou trinta dias (art.63), dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitação do processo decorrido desde a propositura da ação até a data da sentença.

Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, se o Locatário não retirá-los imediatamente, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular (art.65,1º), ali ficando depositados. Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.

 

Despejo - Liminar

Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente, sem que seja ouvido o Locatário, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária. Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou manifestação do Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.

Os casos em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são:

a) quando o Locatário descumprir acordo escrito celebrado pelas partes e com assinatura de duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado um prazo de seis meses para a desocupação do imóvel, contados da data de assinatura do acordo;

b) quando comprovadamente houver rescisão do contrato de trabalho nas locações contratadas entre patrão e empregado em razão do emprego;

c) quando do término da locação para temporada, desde que não tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo;

d) quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

e) quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a locação com o Locatário.

 

Abandono do Imóvel

A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de ajuizada a ação de despejo. Contudo, pensamos que seja necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a certificará. O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo.

Mas, se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da ação de despejo, não restará ao Locador outra alternativa que não a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é a ação de despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel não presume a rescisão da locação.

Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar no imóvel sem autorização judicial. Importa lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não, ou, ainda, por invasão de domicilio.

 

Prazo para Desocupação

A Lei dispõe que o Locatário, quando citado da "ação de despejo", naquelas situações em que a retomada de imóvel residencial passou a viger por Prazo Indeterminado, e também naquelas fundamentadas na necessidade do imóvel para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil, poderá ganhar mais tempo para entrega do imóvel.

É que o Locatário, ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do imóvel dentro do prazo de seis meses contados da citação. Mas não é só isso: desocupando o imóvel dentro do prazo, o Locatário ficará isento do pagamento de custas do processo e de honorários advocatícios, que, por força da lei, serão suportados pelo Locador (art.61).

Entretanto, não pode o Locatário negligenciar com o prazo fixado. Se decorrido o prazo, e o Locatário, apesar de haver manifestado ao juiz sua intenção de desocupá-lo, deixar de cumprir a promessa, será severamente punido. Primeiramente, o juiz determinará o "despejo compulsório" do Locatário, e depois lhe serão cobrados os honorários advocatícios e as custas processuais.

 

Prazo nas Férias

O legislador também inovou ao estabelecer que as ações que tratam das locações previstas na Lei do Inquilinato correm nas férias forenses.

Na maioria das demandas judiciais, quando começam as férias forenses, nos meses de julho e janeiro, os prazos processuais são suspensos.

Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos correm nas férias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelo simples fato de não atenderem às exigências dos despachos judiciais ocorridos nas férias.

Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencido tem um prazo de quinze dias para opor recurso de apelação para o Tribunal de Alçada, visando ao reexame da matéria em duplo grau de jurisdição (julgamento por um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem aviar o competente recurso, a decisão transitará em julgado (não mais poderá ser objeto de recurso).

Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso para o próprio Juizado. O recurso será julgado por uma turma composta de 3 juízes togados (art. 41 e parágrafos da Lei 9.099/95).

 

Recursos

Os recursos possíveis dentro de uma demanda com fundamento na Lei do Inquilinato são muitos. Todavia, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira instância, ao exame de um Tribunal (ou para a Turma do Juizado Especial), onde os julgadores, num sistema colegiado, podem reformar (modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (art. 58,V).

Isso quer dizer que, se alguém é condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo para o Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos, o que pode ocorrer é que, se o Locatário, depois de despejado, vier a ganhar a demanda, terá direito a uma indenização, no mínimo de valor equivalente a doze mensalidades locatícias.

 

Caução para Despejar

Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação do imóvel, estabelece também um valor para que o Locador, querendo executar o despejo antes do exame do recurso, deposite como caução em garantia de indenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeira instância.

Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão do juiz não prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando. Desde que depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório do Locatário.

A caução é fixada no valor entre doze e dezoito meses de aluguel.

Se o Locatário vier a ser vencedor na demanda, obtendo sucesso no recurso, o valor da caução será liberado em seu favor como uma indenização mínima (art.64,2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justiça ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo indevido.

Multa Proporcional

A Lei do Inquilinato confere ao Locatário condições sensivelmente mais favoráveis que ao Locador. O legislador estabeleceu que o Locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo do contrato. Contudo, o Locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, mesmo assim obedecendo à proporcionalidade do tempo que restar. Assim, se a multa for de 120 reais para um contrato de 12 meses, e já houver decorrido um período de 10 meses, a devolução do imóvel ensejará apenas uma multa de 20 reais, porque a multa será reduzida em proporção ao tempo restante do contrato.

 

Dispensa da Multa

O Locatário ficará dispensado da multa se a mudança se der em razão de transferência de localidade da prestação de trabalho, por ordem do empregador, e se avisar (notificar) ao Locador, por escrito, com trinta dias de antecedência.

É necessário, no entanto, observar que as expressões usadas na Lei exigem que o Locatário tenha uma relação de emprego. Não se aplicará o privilégio se o Locatário for autônomo, microempresário ou sócio minoritário de empresa.

 

Entrega do Imóvel

Quando a locação já está vigendo por prazo indeterminado, portanto com o contrato vencido e sem aditamento contratual em relação a prazo, o Locatário poderá entregar o imóvel a qualquer tempo, sem pagamento de multa, desde que avise com trinta dias de antecedência. Contudo, deixando de avisar ao Locador, este poderá exigir do Locatário quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da entrega do imóvel (parágrafo único do art. 6º).

 

Direito do Comprador

Quando o imóvel for vendido a terceiros durante a locação, o comprador poderá rescindir o contrato, mediante prévia notificação, com prazo de noventa dias para a desocupação.

Mas, se a locação estiver vigendo por prazo certo, não vencido, e constar do contrato que sua vigência será mantida em caso de venda, e mais, se o contrato estiver averbado no cartório de registro de imóveis, prevalecerá a locação, e o comprador não poderá retomar o imóvel, antes de vencido o contrato, apenas pelo fato de tê-lo comprado.

Entretanto, são muito difíceis esses contratos. Na verdade, o Locatário sempre é forçado a aceitar um contrato já preparado pelo Locador, ou não haverá locação. A Lei, porém, funciona com a hipótese de que os contratos sejam realmente discutidos pelo Locador e Locatário.

 

Prazo do Comprador

É preciso observar o tempo para o exercício do direito de retomada, nos casos de compra do imóvel por terceiros. Se o comprador não tomar a iniciativa de pedir o imóvel, por escrito e com comprovação de que o Locatário recebeu o pedido, dentro de noventa dias do registro da compra e venda, ficará valendo a locação como se não houvesse sido vendido, ou seja, o comprador manterá apenas os direitos que tinha o antigo Locador, não podendo retomá-lo com fundamento apenas no fato da compra.

 

Morte do Locador

A morte do Locador não dá ensejo à rescisão do contrato. Os herdeiros são obrigados a manter a locação conforme o contrato ou conforme a Lei, não constituindo esse fato razão suficiente para a rescisão da locação.

 

Morte do Locatário

Da mesma forma ocorre quando vem a falecer o Locatário. Assumirá a locação o seu cônjuge sobrevivente, ou o companheiro, ou, ainda, os herdeiros necessários e as demais pessoas que viviam na dependência do falecido.

Quando a locação for "não residencial", o espólio, ou se for o caso, o sucessor do falecido no negócio assumirá a locação.

Quando houver separação de fato, judicial, divórcio ou mesmo a separação de companheiros, a locação será transferida àquele que permanecer no imóvel. Naturalmente que o Locador poderá exigir novos fiadores ou outras garantias. Contudo, o direito de continuar a locação está previsto na Lei. (artigo 12 e parágrafos)

 

Cessão da Locação

Por outro lado, a cessão da locação não poderá ser feita a terceiros sem o formal consentimento do Locador. Caso ocorra, estará caracterizada a violação do contrato, e o Locador poderá propor a ação de despejo e cobrar a multa prevista no contrato.

É de ser observado, entretanto, que, nas locações de imóveis para finalidade não residencial, contratadas por prazo igual ou superior a 5 anos, ou, ainda, quando, somados os prazos contratuais, sem interrupção, forem atingidos 5 anos de locação e também for transferido o fundo de comércio, a cessão da locação será permitida. Naturalmente existem outros requisitos legais a serem cumpridos para que se possa transferir esse tipo de locação, mas a importância dessa observação reside na constatação de que há substancial diferença nos direitos e reflexos entre os vários tipos de locação.

 

Revisão do Aluguel

Em todos os tipos de locação, depois de 3 anos de vigência do contrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário, pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional, para adequá-la ao valor de mercado.

Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal a defasagem dos valores contratados em razão da inflação. Todavia, de tempos em tempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis na época.

A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possível a composição amistosa, só se recomendando como última alternativa. A demanda é demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.

O juiz, ao despachar a peça inicial da ação, de pronto, se estiverem devidamente comprovados os valores atuais de mercado, relativamente ao imóvel em questão, poderá fixar um determinado valor para a locação, provisoriamente (art.68,II), para que seja pago pelo Locatário enquanto durar a demanda.

O valor provisório eventualmente fixado pelo juiz, no princípio da demanda, é apenas uma estimativa.

Depois do laudo pericial é que o juiz estabelecerá o valor definitivo da locação para o próximo triênio.

O valor fixado pelo juiz poderá ser inferior ao valor pago pelo Locatário, se foi este quem propôs a Ação e comprovou que o aluguel estava elevado. Mas poderá ser muito superior ao valor pago pelo Locatário se o Locador é quem propôs a Ação e comprovou que o valor dos aluguéis estava abaixo do preço de mercado.

Durante o processo, quem propôs a demanda terá que adiantar as custas judiciais e ainda os honorários do perito, que são elevados.

Quando a demanda for de iniciativa do Locador, não se deve esquecer de que os fiadores devem ser notificados da tramitação da ação revisional. É que, havendo alteração no valor locatício, se o fiador não participa do processo de revisão judicial, ou não assina novo contrato, poderá mais tarde alegar que somente se responsabilizará pelos aluguéis pactuados acrescidos das correções de lei.

Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagirá à data da citação, e a diferença que se apurar, relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser paga de uma só vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualização monetária, ao fim do processo (art.69).

Quando da Ação Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Réu, pedir ao juiz que altere a periodicidade dos reajustes locatícios e também, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes. O atendimento a esses pedidos pelo juiz estará sempre condicionado à legalidade da pretensão (art.69,1º). Se a Lei estabelece que a periodicidade mínima é de um ano, não poderá o juiz reduzi-la. Da mesma forma, não substituirá um indexador válido pela indexação ao salário mínimo, que é vedada pela Lei (art. 17, p.único).

 

Convenção do Aluguel

A Lei dá liberdade ao Locador e ao Locatário para convencionarem a locação, inclusive as formas de atualização dos aluguéis. Contudo, é vedado estabelecer o valor do aluguel em moeda estrangeira, e também vincular o seu reajuste em variação do câmbio ou do salário mínimo (art.17). Há ainda o destaque para o interesse social nas locações residenciais, posto que a Lei exige a observação dos critérios previstos em legislação específica para os reajustes. Isso quer dizer que não adianta fazer contratos de locação em dólares, ou constar que a mensalidade locatícia será reajustada mensalmente. O interesse social valerá mais que as disposições contratuais, ainda que livremente estabelecidas e aceitas pelas partes.

 

Aditivos Contratuais

As partes, de comum acordo, em qualquer época, poderão acertar alterações no contrato primitivo. Basta que, mediante um outro contrato, neste caso chamado aditivo contratual, estabeleçam quais as cláusulas do contrato que serão alteradas (art.18).

Esse aditivo deverá ser assinado também pelos fiadores. Caso contrário, estes não estarão sujeitos às alterações pactuadas, que só valerão entre Locador e Locatário.

 

Recebimento Antecipado

A Lei proíbe que o Locador receba do Locatário o valor dos aluguéis antecipadamente (art.43,III). Apenas aceita que, no caso de locação sem garantia, o Locador receba o aluguel do mês em curso até o sexto dia útil do mês (art.23,I).

Contudo, na hipótese de aluguel para temporada, a Lei permite o seu recebimento antecipado, integralmente (art.49). (O limite será de três meses, vez que este é o máximo de prazo permitido na locação para temporada.)

 

Valor da Sublocação

Não há mais possibilidade de o Locatário abusar do eventual Sublocatário no tocante ao preço da sublocação. A Lei estabelece que o valor do aluguel do Sublocatário não poderá exceder o da locação, e mais: nas habitações coletivas familiares, aquelas em que é alugado o imóvel para várias famílias, a soma do valor dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Se o Locatário descumpre essa disposição da Lei, os Sublocatários têm o direito de reduzir o valor dos aluguéis até o dobro do valor da locação. Se o Locatário se negar a receber o valor reduzido, os Sublocatários poderão promover o depósito, administrativo (art. 890 e parágrafos do Código de Processo Civil) ou judicial, dos valores corretos (art.21, p.único).

 

Deveres do Locador

A Lei estabelece que o Locador é obrigado a entregar ao Locatário o imóvel alugado em estado de atender ao uso a que se destina a locação, ou seja, não poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as mínimas condições de ocupação, por exemplo: sem peças sanitárias, com grave vazamento no telhado, com infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde dos ocupantes.

O Locador também deverá garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e o destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou defeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de administração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário e fiadores. Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatário.

 

Despesas Extraordinárias

É ainda dever do Locador pagar as Despesas Extraordinárias do condomínio. Despesas extraordinárias do Condomínio, entre outras, são aquelas que se destinam às reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel. Isso quer dizer que, quando se reforma um jardim, modificando sua forma, alterando sua entrada ou ambiente de estar, tais alterações se incorporam à estrutura do prédio. Contudo, quando se reforma o mesmo jardim apenas no sentido das vegetações ou estética, haverá uma reforma que se destina apenas a conservar o jardim, vez que é da sua essência esse tipo de reforma periódica. Nesse caso, as despesas, chamadas de despesas ordinárias, não serão do Locador, mas sim do Locatário.

Serão ainda de responsabilidade do Locador, porque são despesas extraordinárias, as pinturas das fachadas, poços de aeração e as esquadrias externas; as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; a instalação dos equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer; as despesas com decoração e paisagismo nas partes comuns do prédio e, finalmente, os valores relativos à constituição do fundo de reserva.

Considerando que o Locatário é quem ocupa o imóvel, é normal que este pague as despesas que vierem a ser inseridas nos recibos comuns de condomínio, mesmo as extraordinárias, para depois apresentá-las ao Locador e obter sua dedução na mensalidade do aluguel.

 

Fundo de Reserva

O fundo de reserva é uma contribuição obrigatória que o condomínio deve instituir para fazer face às despesas emergenciais do condomínio e até para socorrer o caixa ordinário quando qualquer dos condôminos atrasa uma prestação.

Tal responsabilidade é do Locador e, da mesma forma, quando pago pelo Locatário, pode este deduzir do valor a pagar da mensalidade locatícia.

É de ser observado que a Lei não faculta ao Locador convencionar que essa despesa também seja suportada pelo Locatário, logo, não será válida, mesmo que venha a constar do contrato qualquer cláusula que imponha ao Locatário o pagamento do fundo de reserva.

 

Deveres do Locatário

A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.

A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.

É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.

Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo.

Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.

É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.

Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).

São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto.

Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação legal do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda (art.23, IX).

A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.

Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário. Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).

 

Despesas Ordinárias

São consideradas despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias à sua administração e conservação, dentre as quais destacam-se as seguintes:

 

Contas do Condomínio

O Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, por isso tem o direito previsto na Lei de conferir e exigir a comprovação das mesmas.

Na hipótese de lhe ser negada a comprovação das despesas, poderá o Locatário comunicar formalmente ao Locador e consignar o valor correto, pela via judicial ou administrativa, em favor do condomínio.

Quando o prédio for de um só Locador com vários Locatários, inexistindo, portanto, condomínio, o pagamento das despesas ordinárias do prédio, pelos Locatários, poderá ser condicionado à comprovação das despesas (art.23, 3º).

 

Habitação Precária

Quando o imóvel locado for usado como habitação de várias famílias, e a construção for considerada precária pelo poder público, poderão os Locatários ou Sublocatários depositar o valor dos aluguéis em juízo para que este somente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imóvel, comprovadamente por laudo ou informação oficial da autoridade pública competente.

Quando houver necessidade de desocupar temporariamente o imóvel para sua regularização, os Locatários e Sublocatários estarão desobrigados do pagamento dos aluguéis durante o período de obras (art.24, 2º).

 

Reparos Urgentes

O Locatário não poderá deixar de consentir nos reparos urgentes que se fizerem necessários no imóvel; porém, se as obras demorarem mais de 10 dias, poderá o Locatário obter abatimento no aluguel proporcional aos dias que excederem. Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo, poderá o Locatário rescindir o contrato sem multa para qualquer das partes.

 

Preferência do Locatário

Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.

O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta (art.28).

Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio (art.29).

Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário (art.30).

Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada (art.31), a preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).

O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).

Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).

Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.

A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições de exigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.

É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a "adjudicação compulsória" (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava registrado.

Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado a escritura por valor inferior.

Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário (art. 34).

 

Benfeitorias

Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias.

Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.

As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas.

A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitorias necessárias introduzidas pelo Locatário, ainda que não autorizadas pelo Locador, são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador, salvo se do contrato constar renúncia do Locatário quanto às mesmas.

Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias só poderão ser executadas com autorização prévia e formal do Locador, no caso de benfeitorias necessárias, deve o Locatário notificar o Locador para realizá-las; se este não o fizer, e as danificações do imóvel puderem comprometer o uso normal do mesmo, terá o Locatário o direito de executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais e recibos respectivos, para, em seguida, postular pela via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento das mensalidades de aluguéis.

Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão indenizáveis se houver prévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-las. Nesse caso, sendo autorizadas, também darão ao Locatário o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovadamente despendidos.

Já as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter o imóvel (art.36).

Quando executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimento não será recuperado. É que a Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem sempre trazem um efetivo benefício para o Locador, que pode ter outro conceito de beleza e estética.

Contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.

 

Garantias da Locação

A Lei estabelece que o Locador poderá exigir como garantia da locação a caução, ou a fiança, ou, ainda, o seguro de fiança locatícia. Isto porque o Locador tem o direito de obter um tipo de segurança para o cumprimento do contrato por parte do Locatário. Entretanto, o Locador não poderá exigir mais que uma destas garantias. Na hipótese de constar do mesmo contrato de locação mais de uma garantia, dentro da melhor interpretação da Lei, prevalecerá a primeira que constar na ordem seqüencial dentro do contrato, as demais serão consideradas como não existentes.

 

Caução

Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.

Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.

O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deverá obter autorização do Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.

Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.

Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à disposição do Locatário.

Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.

Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo. Nesse caso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto ao órgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos da comarca.

Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer constar o número da matrícula no registro imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.

Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a averbação da caução no Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de gravames.

O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmo se o imóvel for penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo a dívida e valerá, inclusive, contra terceiros.

Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações já constarem do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador só receberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os créditos, na ordem em que foram registrados.

A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações. Mas, na hipótese de a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua concordata, falência ou liquidação decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir a caução, sob pena de dar ensejo à rescisão do contrato .

 

Fiança

Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por outrem. A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício. Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo. Nos contratos de locação, a fiança é total, prevalece sobre todos os compromissos da locação e vige até o efetivo recebimento das chaves do imóvel pelo Locador.

Como a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerar ônus ou até perda de patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória a participação do cônjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiança.

Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo cumprimento do contrato. Dessa forma, deverá ser cientificado dos processos judiciais de que eventualmente, em razão da locação, venha a participar o Locatário, inclusive nas ações de despejo por falta de pagamento. É que, se o fiador não tiver ciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser responsabilizado pelos ônus processuais conseqüentes, mas, tão-somente, pelos valores pactuados no contrato.

Entretanto, é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleçam reajustes negociados dos aluguéis. Caso contrário, não poderá ser responsabilizado pelo aumento e responderá somente pelo valor contratado e os reajuste legais.

Por certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador se desonere da fiança, mas não o atingirão as majorações e seus reflexos quando não assinar o aditivo de contrato respectivo.

É muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel sem contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e Locatário, porque o simples pagamento das mensalidades locatícias em valor novo, sem ressalva ou objeção, induz à convicção de que houve realmente um ajuste, senão verbal pelo menos tácito.

Porém, esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este é necessário documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for o caso. Não há fiança verbal ou tácita.

Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos da locação, responderá, obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta não cobra dívida, apenas busca a rescisão da locação. Contudo, o certo é que quando o Locador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar ação contra o Locatário, pois o seu alvo será quem efetivamente terá com o que responder pela dívida. Assim, o processo de Execução poderá ser proposto contra o fiador, diretamente, e este não terá muitas opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, terá mesmo que pagar o débito, pouco importando se o valor é elevado ou de pequena monta.

Quando se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algum tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial é lento.

Contudo, em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que não necessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e este é mais eficiente e ágil.

O não-pagamento em 24 horas depois da citação autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que serão penhorados, depois leiloados e arrematados pela melhor oferta.

Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que o prejuízo do executado será ainda maior. É que as arrematações de bens na Justiça dificilmente alcançam o valor equivalente a cinqüenta por cento do preço de mercado do mesmo bem.

 

Seguro de Fiança

O seguro de fiança locatícia é pago pelo Locatário e, por determinação da Lei, deve abranger a totalidade das obrigações contratadas (art. 41).

Em razão de aumentar o custo da locação para o Locatário e, necessariamente, ter de cobrir um risco imensurável, o seguro de fiança não foi completamente adotado e aceito pelos Locadores e Locatários.

Certamente, no futuro, o seguro-fiança deverá se constituir na maior fonte de garantia locatícia.

Contudo, para que possa efetivamente funcionar esse tipo de opção, com benefícios para todos os contratantes, é necessário que o Poder Judiciário tenha condições de atuar com mais agilidade e eficiência na solução das demandas, pois a lentidão da Justiça e a facilidade para interposição de recursos meramente procrastinatórios criam uma faixa de insegurança que desestimula o Locador, e também a seguradora, a utilizar, preferencialmente, o seguro de fiança.

 

Exoneração de Fiador

Muitos fiadores, depois que tomam ciência do compromisso e do risco assumido, principalmente quando deixam de confiar no afiançado, ficam buscando formas de se desobrigarem da fiança; essa tarefa não é tão fácil, entretanto, em alguns casos, é possível.

São comuns as demandas que os fiadores ajuízam, contra o afiançado e contra o Locador, para se exonerarem da fiança.

Os principais casos de desoneração da fiança ocorrem, e podem ter sucesso na Justiça, quando consta do contrato em que o Locador deva comunicar ao fiador as datas dos pagamentos e encargos da locação, e este não cumpre o pactuado; quando houver substancial alteração no contrato de locação sem o conhecimento do fiador; quando, sem consentimento do fiador, o Locador conceder moratória ao Locatário, ou seja, aceitar parcelamento e dilação no prazo de pagamento das obrigações; quando o Locador receber do Locatário objeto diferente da dívida e, principalmente, entre outros, quando houver novação, ou seja, quando o Locador e o Locatário estabelecerem novo contrato sem a participação do fiador.

 

Substituição da Garantia

O Locador poderá exigir do Locatário a substituição da modalidade da garantia, ou mesmo novo fiador, nos casos que a Lei enumera: morte do fiador; ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declarada judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao Locador; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança for ajustada por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis oferecidos em caução; desapropriação ou alienação de imóvel também oferecido em caução.

 

Penalidades

Muitos Locadores cometem atos ilícitos de ordem civil ou criminal sem que sequer o imaginem.

A Lei estabelece que constitui contravenção penal, com pena de prisão que pode variar de cinco dias a seis meses, o fato de o Locador:

  1. exigir do Locatário quantia ou valor além dos encargos permitidos;
  2. exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato e
  3. cobrar antecipamente o aluguel, quando não se tratar de locação de temporada ou locação sem garantia.

 

Taxas de Contratos

As taxas de contrato e cadastro deverão ser pagas pelo Locador. Entretanto, é quase rotineiro as imobiliárias cobrarem do Locatário um determinado valor a título de elaboração de contrato ou de cadastro do interessado e dos fiadores. Como esse é um caso de polícia (art.43, I), o Locatário deve buscar uma prova, qualquer que seja, mesmo a testemunhal, e representar criminalmente contra a administradora e Locador. No caso, não é necessário que o Locatário pague o valor pedido, basta que ele prove que houve a cobrança desses valores. Para a aplicação da punição, a Lei não exige que se consuma a vantagem pleiteada, mas sim que seja clara a conduta de exigir o valor para tais serviços.

A Lei faculta ao juiz aplicar a pena de cerceamento da liberdade (pena de prisão), ou, então, pena de multa em favor do Locatário. Nesse caso, a multa poderá variar entre três e doze meses do valor do aluguel atualizado (art.43).

 

Garantias Múltiplas

Este é um ilícito fácil de comprovar. Pode ser provado por testemunhas ou, se chegou a se consumar, pelo próprio contrato. O juiz, ao examinar a situação em que ocorreu o fato, é que dosará a pena ou a multa. É comum o juiz aplicar a multa, por ser esta mais útil ao Locatário e menos socialmente danosa ao Locador.

 

Cobrança Antecipada

A cobrança de aluguéis antecipados é contravenção penal. No entanto, tal modalidade de ilícito é mais usual do que se imagina. Na maioria dos casos, a cobrança antecipada consta até mesmo do contrato. Porém, é de fácil solução.

Muitas vezes o Locador, depois de consultar um advogado, opta por pagar uma indenização ao Locatário, nos limites das multas que a Justiça aplicaria, e, mediante esta composição amistosa, negociam um novo contrato.

 

Contravenção pelo Sublocador

Estas penalidades também são aplicáveis ao Sublocador que exija dos Sublocatários estas condições que a Lei proíbe.

O que é importante observar é que tais fatos, tidos como contravenção penal, deverão, obrigatoriamente, ser originados em razão de locação ou sublocação, não se aplicando quando a situação for outra, não protegida pela Lei do Inquilinato. Deve ser lembrado que o aluguel de vagas de garagem, apart-hotéis e imóveis de propriedade do poder público não estão sujeitos à Lei do Inquilinato ora examinada.

 

Responsabilidade das Administradoras

Quando os imóveis são administrados por empresas ou procuradores, também estes estarão sujeitos às penalidades, vez que o procurador tem o dever de agir em sintonia com a Lei, não podendo, em nenhuma hipótese, exceder dos limites legais, sob o pretexto de defender interesses do seu constituinte.

A responsabilidade do administrador é maior que a do Locador, vez que os administradores, ao contrário dos simples Locadores, têm obrigação legal de conhecer a sua atividade. Por isso as penalidades, respeitados os limites legais, deverão ser mais severas para estes.

 

Crime na Locação

A Lei do Inquilinato, contudo, também tem punições mais graves. Pode ser punido com pena de detenção de até um ano o Locador ou Sublocador que, nas locações coletivas multifamiliares, recusar-se a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos. Esse dispositivo tem um sentido maior, que é o de não permitir que Locadores e Sublocadores mantenham os Locatários e Sublocatários em regime de escravidão locatícia, ou seja, que não possam reclamar os seus direitos porque não possuem recibos dos pagamentos de aluguéis.

É que, não tendo recibos dos aluguéis pagos, ao reclamar poderiam sofrer ação de despejo por falta de pagamento, posto que não teriam documentos para provar a quitação. Ainda esse dispositivo se reflete na situação na qual o Sublocatário tem direito de reduzir o valor da sublocação coletiva multifamiliar ao dobro do valor de locação de todo o imóvel.

 

Proprietário Insincero

Também, e pelas mesmas penas, responde o Locador que pede o imóvel para seu uso próprio ou de ascendente ou descendente, e não o utiliza dentro de cento e oitenta dias da entrega do imóvel ou não o ocupa durante um prazo mínimo de um ano.

A penalidade se aplicará ainda se a destinação de uso finalmente dada ao imóvel não for exatamente aquela declarada no pedido.

Se o Locador pede o imóvel para uso de sua filha e depois o destina para o sobrinho, cunhado ou outro parente qualquer, estará descumprindo a Lei e, por isso, sujeitando-se à pena de prisão.

Ainda, se o Locador pede o imóvel para uso próprio e, logo depois da entrega, o ocupa e nele permanece por oito meses, para depois alugá-lo a terceiros, estará cometendo crime e se sujeitando à prisão. É que a Lei exige que a ocupação seja pelo prazo mínimo de um ano.

Mesmo que o Locador peça o imóvel para uso de seus pais, e estes não o ocupem, deixando-o fechado por mais de ano, não estaria isento da penalidade. O delito não se configura pelo fato de alugar o imóvel para terceiros, mas sim pelo fato de haver um pedido insincero de retomada.

O mesmo se dá com o pedido de retomada de imóvel com a finalidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público, ou para demolição e edificação, que no prazo de sessenta dias contados da entrega do imóvel não tiverem efetivo início.

 

Retomada de Má-Fé

Além das penalidades descritas, reza a Lei que o Locatário, ocorrendo qualquer destas hipóteses, poderá reclamar, em outro processo, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses de locação, considerando, para efeito de cálculo, o valor da última mensalidade de aluguel, devidamente corrigido, ou, ainda, se estiver sendo realugado o imóvel, a multa poderá ser baseada no valor do aluguel mensal cobrado do novo Locatário.

É certo que poderão surgir situações tidas como imprevisíveis, em que fique satisfatoriamente claro que o Locador não tenha agido com má-fé. Contudo, temos que este fato não retira a aplicabilidade da multa, apenas poderá reduzi-la ao mínimo, pois em razão de considerar essa eventualidade é que o legislador conferiu ao juiz a faculdade de dosar a multa entre o mínimo e o máximo estabelecido pela Lei. É exatamente em razão de haver dolo, culpa ou mera situação imprevisível é que a multa poderá ser maior ou menor.

 

Nulidade de Cláusula

Muitos são os Locadores ou Administradores de Imóveis que fazem inserir inúmeras cláusulas inúteis no contrato de locação. Mas são nulas de pleno direito as cláusulas, que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos da Lei do Inquilinato. Decerto que não valerá a cláusula que imponha reajuste em periodicidade inferior à que a Lei permite; que estabeleça o valor dos aluguéis em dólares; que estabeleça que ao fim do contrato residencial seja o Locatário obrigado a assinar novo contrato; que registre que a locação não poderá viger por prazo indeterminado, ou, ainda, entre outras, que proíba o exercício da ação revisional ou da ação renovatória, para os imóveis não residenciais, quando atendidos os requisitos da Lei. Essas cláusulas, e todas aquelas com tais características, são nulas e não produzem efeito jurídico, ou seja, é como se não existissem, são desconsideradas numa demanda.

É usual, porém ilegal e abusiva, a cobrança das chamadas "luvas", por parte do Locador. Contudo, não raro, surgem contratos que prevêem a possibilidade da renovação da locação somente mediante o pagamento de determinado valor.

Nesses casos, além da nulidade da cláusula, estará confessada a cobrança de valores ilegais que ensejam penalidades de ordem civil e criminal.

Os dispositivos legais vigentes demonstram o caráter social da Lei do Inquilinato e deixam claro que não importa o fato de o Locatário ter assentido contratualmente em várias exigências por parte do Locador.

No fim, só serão válidas as cláusulas que o Locatário houver aceito e que estiverem no limite do espírito da Lei. As demais, quando tenham como escopo burlar a finalidade social da propriedade, assim definida até pela Constituição Federal, não terão qualquer eficácia, mas, pelo contrário, poderão valer como prova de abuso do Locador, em benefício do Locatário na hipótese de uma demanda judicial.

 

Consignação de Aluguéis

Quando, injustamente, o Locador recusar-se ao recebimento do aluguel mensal, inclusive os acessórios da locação, poderá o Locatário obter declaração judicial de quitação da dívida, mediante consignação de aluguéis.

A Consignação é ato de depositar em juízo o valor da dívida, cujas parcelas deverão ser claramente demonstradas na petição dirigida ao juiz.

Para que o Locatário possa valer-se dessa faculdade, é fundamental que procure o Locador, juntamente com duas testemunhas, e lhe ofereça o pagamento. Recusado o pagamento, na presença das testemunhas, poderá o Locatário promover os depósitos judiciais, inclusive dos meses subseqüentes, até que o juiz venha a prolatar a sentença.

Com o advento dos Juizados Especiais, em muitos casos poderá o Locatário exercer sua própria defesa no âmbito judicial. Contudo, quando a situação da demanda não se enquadrar nos permissivos da Lei, o Locatário deverá postular seus direitos, ou exercer sua defesa, por intermédio de Advogado, ou, ainda, sendo pobre, sem condições para suportar os ônus advocatícios e processuais, por intermédio de defensor público.

 

Consignação Administrativa

A lei processual (artigo 890 e seguintes do CPC - (Código De Processo Civil)), tratando-se de obrigação em dinheiro, autoriza o devedor ou terceiro, ao invés de ajuizar a ação de consignação de imediato, optar pelo depósito do valor devido em estabelecimento bancário oficial. Nesse caso deverá o Locatário proceder da mesma forma, tentando efetuar o pagamento corretamente e no endereço que fixar o contrato. Ocorrendo a recusa, o Locatário poderá dirigir-se a um Banco Oficial, efetuar o depósito em conta com correção monetária, especialmente aberta para tal finalidade, tirar uma cópia do recibo bancário e remeter ao Locador, com carta informando o depósito e fixando o prazo de 10 (dez) dias para manifestação da recusa.

A carta deverá ser expedida pelo correio, com A. R. (aviso de recebimento).

Se o Locador se recusar a receber o seu crédito, também por escrito, deve o Locatário propor, dentro de 30 dias, a Ação de Consignação, juntando no processo a manifestação de recusa e o comprovante de depósito do valor respectivo.

Nesse caso, a demanda será simples e rápida, posto que a recusa por escrito constitui prova suficiente para o juiz examinar o processo e definir o direito.

Mas se não for ajuizada a Ação de Consignação dentro de 30 (trinta) dias, contados da recusa, ficará sem efeito o depósito e, por conseqüência, poderá o Locatário-depositante levantá-lo. Se o Locador não recusar o depósito formalmente dentro do prazo fixado, ficará legalmente quitada a dívida, e o depósito permanecerá à disposição do Locador no banco.

 

Consignação Judicial

Pode ocorrer que o Locatário ajuíze uma ação de Consignação em Pagamento, e o Locador, uma de Despejo por falta de pagamento. Nesse caso, as duas demandas são "conexas" (art. 102,105 e 106 do CPC - (Código De Processo Civil), ou seja, são ações que deverão ser decididas pelo mesmo juiz, simultaneamente, vez que, se julgadas em separado, haveria o risco de decisões contraditórias.

Qualquer das partes poderá pedir ao juiz que reúna as ações. É certo, contudo, que os processos deverão ser remetidos ao juiz que primeiro tenha despachado qualquer das demandas. Essa figura processual jurídica chama-se "prevenção do Juízo".

A situação de conexão não ocorre quando há uma consignação e uma ação de despejo por descumprimento de cláusula ou mesmo denúncia vazia.

A conexão, nesse caso, dá-se em razão de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo contrato, discutem uma relação jurídica em matéria de valores a pagar ou a receber.

 

Renovação da Locação

A Lei exige, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao comércio, desde que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Os requisitos são muitos e difíceis de serem cumpridos. Porém, é uma possibilidade com a qual o Locatário terá de contar para obter a renovação compulsória do seu contrato locatício.

Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condições estabelecidas, poderá perenizar-se, já que, renovado uma vez, as renovações seguintes serão mais simples, desde que não haja alteração na atividade do Locatário. É que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatário poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Vale dizer: o Locatário passará a gozar do direito também de vender o seu fundo de comércio, mesmo sem autorização do Locador, e o comprador também gozará do mesmo direito de renovar a locação.

Essa disposição legal tem origem primeiro no Decreto 24.150/34 que, à época, regulava a locação comercial, chamada também "lei de luvas". Sua finalidade era proteger o investimento na propaganda, qualidade dos artigos e no esforço destinado a conquistar a clientela e manter ativo o fundo de comércio.

Por isso, a Lei exige o tempo de três anos ininterruptos no mesmo ramo da atividade comercial. É que, se não existir tal tempo, será de presumir-se que ainda não houve formação de clientela e, assim, não estaria justificado o direito à renovação.

Por outro lado, há de ser lembrado que não basta a cessão do imóvel para que o cessionário tenha direito à renovação, é imperativo que haja continuidade na exploração do fundo de comércio.

Embora a Lei tenha frisado que esses são direitos dos Locatários de imóveis destinados ao comércio, a seguir estende os mesmos direitos, com as mesmas exigências, a todos os Locatários pessoas jurídicas que atuem na atividade industrial, ou mesmo sociedades civis, com fins lucrativos, regularmente constituídas.

Na atividade comercial não importa se o Locatário é pessoa física ou jurídica. Contudo, para prevalecer esse direito também para as demais atividades, a Lei exige que a locação tenha sido celebrada com Locatário pessoa jurídica.

Assim, não será possível o exercício do direito de renovação compulsória por um advogado, engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatória só foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.

 

Renovatória - Prazo

O Locatário não pode se esquecer do prazo de que dispõe para propor a Ação Renovatória, porque, se perdê-lo, estará inevitavelmente sujeito à "denúncia vazia" ao término do contrato.

A ação deverá ser proposta, ajuizada, dentro do prazo máximo de um ano e no mínimo de seis meses anteriores ao término do contrato que se pretende renovar. Passado o prazo, ter-se-á por ocorrida a decadência do direito à renovação, e a locação cairá na vala comum das locações não residenciais. Nesse caso, então, dependente da boa vontade do Locador em renová-la, ou não.

 

Renovatória - Requisitos

Além dos requisitos normais dos processos judiciais, o Locatário, quando desejar postular a Renovação Compulsória da locação, deverá ficar atento para o fato de que deverá comprovar, desde a propositura da ação, o cumprimento do contrato integralmente.

Deverá provar que acertou em dia suas obrigações, atendeu às exigências da convenção de condomínio, pagou sua parcela de seguros conforme tenha sido previsto em contrato, quitou devidamente os impostos municipais relativos ao imóvel, etc.; deverá ainda demonstrar, com clareza, as condições oferecidas para a renovação da locação, indicando os fiadores com toda a sua qualificação, identidade, CPF, renda mensal, propriedades que possuem e os bancos ou empresas com os quais mantém operações comerciais. O Locatário somente ficará dispensado das informações e comprovações relativas a fiadores se, no contrato renovando, não tiver fiadores, ou os fiadores forem os mesmos.

Deve ainda o Locatário fazer prova da idoneidade financeira dos fiadores e, ainda, apresentar formal e inequívoca declaração dos mesmos de que aceitam os encargos da fiança, juntamente com o seus respectivos cônjuges, se casados, e, ainda, quando o Locatário for cessionário ou sucessor do Locatário primitivo, fazer prova desta condição.

Quando for o caso, e em permitindo a legislação vigente, Locador e Locatário, dentro da ação renovatória, poderão pedir alteração da periodicidade dos reajustes de aluguéis, justificando o pedido.

 

Renovatória - Recusa

Não obstante os dispositivos que facultam ao Locatário o direito de obter a renovação compulsória da locação, também há algumas situações em que o Locador não será obrigado a aceitar a renovação compulsória da locação.

É lícita a recusa da Renovação da Locação na hipótese de o poder público estar a exigir do Locador a realização de obras que importem em radical transformação do imóvel, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.

É lícita, ainda, a recusa quando o Locador desejar o imóvel para seu próprio uso, ou ainda para transferência de comércio, existente há mais de um ano, de cujo capital social o Locador, ou seu cônjuge, ou seu ascendente ou descendente, detenham a maior parte.

É certo que o Locador que alegar que não está obrigado a aceitar a renovação compulsória, sob o argumento de pretender retomar o imóvel para uso próprio, não poderá destiná-lo ao mesmo ramo de atividade do Locatário (52,1º), exceto se a locação também envolvia instalações e pertences próprios daquele ramo de atividade.

 

Renovatória - Defesa

O Locador poderá se opor à renovatória judicial alegando que o Locatário não atendeu aos requisitos legais, quaisquer que sejam; que o Locatário não apresentou proposta condizente com o valor locativo real do imóvel (nesse caso não considerada a valorização trazida por este ao ponto ou lugar); que possui proposta de terceiro para locação, em condições melhores, ou que não está obrigado a renovar a locação pelas alterações que realizará no imóvel, ou ainda que o pretende para uso próprio ou de familiares, conforme permitir a Lei.

Naturalmente que todos estes argumentos que venha a apresentar o Locador deverão ser embasados em documentos originais ou cópias autenticadas.

 

Renovatória - Diferenças

O juiz, ao conceder a renovação e decidir o valor da mensalidade, determinará o pagamento imediato, e de uma só vez, das diferenças apuradas relativamente aos aluguéis vencidos. Se o Locatário não pagar, o Locador poderá executá-las no próprio processo.

 

Renovatória - Desocupação

Entendendo o juiz que não deve ser renovada a locação, fixará na sentença o prazo de seis meses após o fim do processo, para que o Locatário desocupe o imóvel, desde que este pedido conste da peça de contestação apresentada pelo Locador.

 

Renovatória - Indenização

Quando a renovação não se efetivar porque um terceiro ofereceu um valor maior para a locação, ou quando o Locador recusou a renovação para alterar o imóvel ou para utilizá-lo e, no prazo de três meses, não promoveu as obras necessárias ou não utilizou o imóvel com o destino alegado, o Locatário terá direito a uma indenização equivalente ao valor dos prejuízos que comprovar e, ainda, dos lucros que deixou de auferir com a mudança, a perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (art.52, 3º). A apuração dos valores deverá ser procedida por perícia se as partes não acertarem composição amistosa.

Quando a sentença não conceder a renovação em razão de proposta de terceiro mais vantajosa para o Locador, o juiz, desde logo, fixará a indenização que será devida pelo Locador e pelo proponente da melhor proposta, pela qual responderão solidariamente (art.74).

 

Modelo de Contrato

LOCADOR: nome e qualificação

LOCATÁRIO: nome e qualificação

FIADORES: nome e qualificação inclusive do cônjuge

IMÓVEL: tipo e endereço

FINALIDADE: residencial ou não residencial

ATIVIDADE: residência ou comércio

PRAZO DA LOCAÇÃO: duração da locação

INÍCIO: data do início da locação

TÉRMINO: data do término da locação

VENCIMENTO: DIA dia do pagamento DE CADA MÊS.

VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO: R$ em algarismos e por extenso

PERIODICIDADE DO REAJUSTE: sempre no limite do que a lei permitir.

O LOCADOR, supraqualificado, e o LOCATÁRIO, também supraqualificado, resolvem ajustar a locação do imóvel retro descrito, que ora contratam, sob as cláusulas e condições seguintes:

I - A locação vigerá pelo período estabelecido no preâmbulo deste instrumento, devendo o LOCATÁRIO restituí-lo, findo o prazo, independente de notificação judicial ou extrajudicial.

II - O valor mensal da locação será aquele pactuado no preâmbulo deste instrumento, e os aluguéis serão reajustados na periodicidade também retro mencionada, ou no menor período que a legislação vier a permitir, com base no índice governamental destinado a promover a atualização monetária das mensalidades locatícias em REAIS ou, na sua falta, pelo índice da inflação do período, medido pela Fundação Getúlio Vargas.

III - O aluguel será exigível, IMPRETERIVELMENTE, NO DIA DO VENCIMENTO, supra-estabelecido, devendo o pagamento ser efetuado no endereço (onde deverá ser pago o aluguel), ou outro que lhe seja fixado por escrito. O pagamento após o prazo de vencimento implica na multa de mora de 10% (dez por cento) sobre o débito.

Parágrafo único - A eventual tolerância em qualquer atraso ou demora no pagamento de aluguéis, impostos, taxas, seguro, ou demais encargos de responsabilidade do LOCATÁRIO, em hipótese alguma poderá ser considerada como modificação das condições do contrato, que permanecerão em vigor para todos os efeitos.

IV - Além do aluguel são encargos do LOCATÁRIO e FIADORES o imposto predial (IPTU), o seguro de incêndio, a taxa de luz, força, saneamento, esgoto, condomínio e quaisquer outras que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel locado, que serão pagas às repartições arrecadadoras respectivas. Incumbe ao LOCATÁRIO, também, satisfazer por sua conta as exigências das autoridades sanitárias de higiene, ou do condomínio.

V - O LOCATÁRIO não poderá sublocar, no seu todo ou em parte, o imóvel, e dele usará de forma a não prejudicar as condições estéticas e de segurança, moral, bem como a tranqüilidade e o bem-estar dos vizinhos.

VI - O LOCATÁRIO recebe o imóvel (recém-pintado ?), em perfeito estado de conservação e limpeza, e obriga-se pela sua conservação, trazendo-o sempre nas mesmas condições, responsabilizando-se pela imediata reparação de qualquer estrago feito por si, seus prepostos ou visitantes, obrigando-se, ainda, a restituí-lo, quando finda a locação, ou rescindida esta, limpo, ( pintura nova ? ) e conservado, com todas as instalações em perfeito funcionamento. Sendo necessário substituir qualquer aparelho ou peça de instalação, fica entendido que esta substituição se fará por outra da mesma qualidade, de forma que, quando forem entregues as chaves, esteja o imóvel em condições de ser novamente alugado, sem que para isso seja necessária qualquer despesa por parte do LOCADOR.

Parágrafo único - O LOCADOR, por si ou por preposto, poderá visitar o imóvel, durante a locação, para verificar o exato cumprimento das cláusulas deste contrato.

VII - A infração de qualquer das cláusulas deste contrato faz incorrer o infrator na multa irredutível de 20% (vinte por cento), sobre o aluguel anual em vigor à época da infração, e importa na sua rescisão de pleno direito, independentemente de qualquer notificação ou aviso, sujeitando-se a parte inadimplente ao pagamento das perdas e danos que forem apuradas.

VIII - Nenhuma obra ou modificação será feita no imóvel sem autorização prévia e escrita do LOCADOR. Qualquer benfeitoria porventura construída adere ao imóvel, renunciando o LOCATÁRIO, expressamente, ao direito de retenção ou de indenização, salvo se convier ao LOCADOR que tudo seja reposto no anterior estado, cabendo, neste caso, ao LOCATÁRIO fazer a reposição por sua conta, responsabilizando-se por aluguéis, tributos e encargos até a conclusão da obra.

IX - Como garantia do cumprimento das obrigações pactuadas, ao final, assinam os FIADORES, qualificados no preâmbulo deste instrumento, responsabilizando-se, como principais pagadores, pelo fiel cumprimento de todas as cláusulas ora reciprocamente estipuladas e aceitas, inclusive indenização de danos no imóvel e reparos necessários, além dos ônus judiciais respectivos.

Parágrafo primeiro - Os FIADORES e principais pagadores renunciam aos preceitos dos arts. 924 e 1500 do Código Civil, bem como ao direito de serem cientificados ou citados para a ação de despejo contra o LOCATÁRIO, obrigando-se, inclusive, às despesas judiciais, acessórias da dívida principal, e honorários de advogado, no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, quer quanto à ação de Despejo, quer quanto à execução de aluguéis, tributos e demais encargos.

Parágrafo segundo - A responsabilidade do LOCATÁRIO e FIADORES pelo aluguel e demais obrigações legais e contratuais só terminará com a devolução definitiva das chaves e quitação de todos os débitos de locação e os consectários legais e contratuais, inclusive reparos, se necessários.

X - É de responsabilidade do LOCATÁRIO o pagamento do seguro anual de incêndio do imóvel locado, em nome do LOCADOR, garantindo o seu valor real.

XI - Na hipótese de ser necessária qualquer medida judicial, o LOCADOR, o LOCATÁRIO e os FIADORES poderão ser citados pelo correio, com AR (Aviso de Recebimento) dirigido aos respectivos endereços mencionados no preâmbulo deste instrumento.

XII - O foro deste contrato, inclusive para os fiadores, é o da Comarca de (cidade?).

E por estarem justos e contratados, lavraram o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma para as finalidades de direito.

(cidade e data)

LOCADOR(A)

LOCATÁRIO(A)

FIADOR(A)

CÔNJUGE DO(A) FIADOR(A)

Testemunha:

Testemunha:

 

Modelo de Notificação

(Retomada - Denúncia Vazia)

NOTIFICAÇÃO VIA CARTÓRIO DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS.

NOTIFICANTE

Fulano de tal (proprietário)

CPF nº ?????????

Endereço ?????????

Cidade - Estado e CEP

NOTIFICADO

Beltrano de tal (inquilino)

CPF nº ?????????

Endereço ?????????

Cidade - Estado e CEP

FULANO de Tal, supra qualificado, desejando prover a conservação e ressalva de seus direitos, bem como manifestar intenção de modo formal e prevenir responsabilidade, nos termos do artigo 867 e seguintes do Código de Processo Civil e Lei 8.245/91, pela via do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, vem

NOTIFICAR

SICRANO de Tal, também supra qualificado, nos termos que a seguir articula:

I. O NOTIFICADO é locatário do imóvel constituído pelo (apto., casa, loja,??????) sito à rua ???????, na cidade de ????, de propriedade do NOTIFICANTE, conforme consta do contrato locatício firmado pelas partes.

II. A locação vige por prazo indeterminado consoante a legislação inquilinária vigente.

III. O NOTIFICANTE não pretende manter a locação e deseja a retomada do imóvel, com fundamento na lei 8.245/91, dentro de (???? prazo conforme a lei permite para a situação), contados do recebimento da presente notificação.

IV. O NOTIFICADO, para proceder à devolução das chaves e entrega do imóvel, deverá fazê-lo ao NOTIFICANTE, no endereço ????, apresentando as quitações dos compromissos de sua responsabilidade.

V. O desatendimento ao prazo ora estabelecido implicará na imediata Ação de Despejo, arcando o NOTIFICADO com as despesas decorrentes, além das custas judiciais e honorários advocatícios.

Cidade ???, data????,

_________________________________

 

Lembre-se ...

  1. Quando o contrato de locação é verbal, ou omisso, os impostos, as taxas e o prêmio de seguro complementar de incêndio, incidentes sobre o imóvel, são de responsabilidade do LOCADOR.
  2. O recibo de aluguéis, para o LOCATÁRIO, deve ser discriminado, informando cada parcela paga, separadamente, posto que a Lei proíbe o recibo genérico, global.
  3. O LOCADOR tem direito a fazer uma revisão do valor do aluguel, de 03 em 03 anos, ajustando-o ao preço de mercado. Contudo, se houver um acordo sobre valores nesse espaço de tempo, o prazo só começará a correr contado do último acordo.
  4. A ação de revisão de aluguéis não é cabível quando o LOCATÁRIO se encontra na pendência de prazo para desocupação de imóvel.
  5. Quando o LOCADOR não providenciar uma vistoria do estado do imóvel locando, ou o fizer de forma incorreta, o LOCATÁRIO tem direito de exigir uma descrição minuciosa do estado do imóvel que está recebendo, exatamente para não ser obrigado a fazer reparos futuros, indevidamente.
  6. A pintura nova no imóvel só pode ser exigida, ao fim da locação, quando o imóvel foi recebido também pintado de novo.
  7. O LOCATÁRIO tem direito de descontar dos aluguéis mensais o valor pago, ao condomínio, a título de despesas extraordinárias e fundo de reserva.
  8. O LOCADOR tem direito de exigir a retomada do imóvel quando o LOCATÁRIO o sublocar a terceiros, parcial ou totalmente, salvo se previsto no contrato ou autorizado por escrito.
  9. A companheira do LOCATÁRIO, que residir no imóvel, tem direito de continuar a locação quando do falecimento deste.
  10. As multas, por atraso no pagamento, ou por descumprimento dos deveres do LOCATÁRIO, ou do LOCADOR, só poderão ser cobradas se previstas no contrato de locação.
  11. O LOCADOR que retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares, se não o ocupar no prazo de seis meses, ou, se, ocupando-o, como pedido, nele não permanecer pelo prazo mínimo de um ano, estará sujeito à indenização e pena de prisão.
  12. Não é completa, portanto, sem valor jurídico, a Fiança prestada por pessoa casada sem a assinatura do seu cônjuge.
  13. Acordo de revisão de aluguel verbal, ou por aditamento, sem a assinatura dos fiadores, não os comprometerá quanto às diferenças negociadas.
  14. O LOCATÁRIO deve notificar ao LOCADOR, com cópia protocolada, a respeito de todos os danos que ocorrerem no imóvel em razão de chuva, infiltração, defeitos em instalações, etc; esta providência pode evitar complicações no momento da entrega do imóvel.
  15. O LOCADOR que sempre recebe os aluguéis com atraso, sem cobrança de multa, está aceitando alteração tácita no contrato, ficando impedido de passar a cobrar multa por atraso, posteriormente.
  16. A locação para temporada não é renovável; se o LOCADOR aceitar a renovação, mesmo que verbal, estará, na verdade, aceitando a locação do imóvel por um prazo mínimo de trinta meses.
  17. Os acordos de qualquer tipo, entre LOCADOR e LOCATÁRIO, deverão ser escritos, isto pode evitar problemas para ambas as partes.
  18. O LOCATÁRIO, na falta do LOCADOR, poderá comparecer às assembléias do condomínio e votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias, mesmo sem procuração.
  19. O comprador de imóvel alugado poderá retomar o imóvel, independentemente de estar ou não vencido o contrato, salvo se o contrato tiver cláusulas que garantam a locação em caso de venda
  20. A lei Sarney, que proíbe a penhora de imóvel de residência para pagamento de dívidas, não atinge a dívida de fiança de locação. Portanto, os bens do fiador, ainda que a casa de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança.
  21. O LOCADOR não é obrigado a pagar à Administradora os custos com cadastro, contrato, anúncios, etc; se tais despesas não estiverem claramente previstas no contrato de prestação de serviços.
  22. O LOCATÁRIO não está obrigado ao pagamento de despesas de cadastro, contrato, anúncio, etc. Essas despesas deverão ser suportadas diretamente pelo LOCADOR, ou, pela administradora.
  23. O LOCADOR, antes de entregar seu imóvel à uma Administradora, deve ficar atento e informar-se quais os serviços que esta lhe prestará e qual a comissão mensal que lhe será cobrada. Não existe tabela de taxa de administração ou taxa de cadastro, cada administradora oferece um tipo de serviço e cada qual pode cobrar uma comissão percentual, mensal, totalmente diferente.
  24. O LOCADOR deve ficar atento para saber se a administradora cobra taxas de cadastro e/ou taxa de contrato do LOCATÁRIO, porque, sendo certo que a cobrança é ato criminoso, o processo poderá comprometer também o proprietário, já que, óbvio, a administração é exercida mediante procuração deste.

 

Lei do Inquilinato

Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes.

Da Locação em Geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Das Sublocações

Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. l6. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Do Aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário . reduzir aluguel até os limites nele estabelecidos.

Dos Deveres do Locador e do Locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§ lº O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Do Direito de Preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

Das Benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Das Garantias Locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Das Penalidades Criminais e Civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44. Constitui um crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Das Nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Da Locação Residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual o superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locado presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ Iº Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situada na mesma localidade ou, residindo ou utilizando o imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprova ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Da Locação para Temporada

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível pagamento antecipado do aluguel dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Da Locação não Residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo do comércio, o direito à renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser rescindido:

I - nas hipóteses do art. 9º;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:

a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para desocupação.

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

I - os procedimentos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-simile, ou, ainda sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

DAS AÇÕES DE DESPEJO

Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo de locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso N do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.

§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizados até a data do depósito da caução.

§ lº A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d) não ter sido o depósito integral;

VI - além de contestar , o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel, cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2º e 57), ou quando tenha sido estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, precedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador proponente.

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.

Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingido o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta Lei.

Art. 79. No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:

"Art.167...........................................................................................

II- ..................................................................................................

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência."

"Art 169 .......................................................................................

III - o registro previsto no nº 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no nº 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no Cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas Partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador."

Art. 82. O art. 3º da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:

"Art. 3º ...........................................................................................

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."

Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido seguinte § 4º.

"Art. 24. ..........................................................................................

§ 4º Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."

Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei.

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicamente e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I - dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei;

II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contatos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.

Art. 86. O art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 8º O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado:"

Art. 87. (VETADO).

Art. 88. (VETADO).

Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após sua publicação.

Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I - o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei na 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III - a Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979;

IV - a Lei nº 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V - a Lei nº 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI - a Lei nº 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII - a Lei nº 7.612, de 9 de julho de 1987; e

VIII - a Lei nº 8.157, de 3 de janeiro de 1991;

Brasília, em 18 de outubro de 1991; 170º da Independência 103º da República.

FERNANDO COLLOR

 

Jurisprudência

(Resp nº 31.715-4 - GO. Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS. Primeira Turma. Unânime. DJ 13/12/93).

1. O adquirente de imóvel residencial pode, após regular notificação do locatário, retomá-lo através da denúncia imotivada da locação, desde que o pacto locatício não esteja abrigado pela exceções previstas na lei nº 8.245/91, art. 8º.

2. Recurso conhecido e provido.(Resp nº 38.753-1 - MG. Rel. Min. EDSON VIDIGAL - Quinta turma. Unânime. DJ 09/05/94).

AÇÃO DE DESPEJO - RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO DO SOGRO - Na linha de ascendência de parentesco por consangüinidade, em matéria de direito de locação, ao pai, como ascendente. Fere-se o princípio da eqüidade conceder-se o benefício ao pai e negar-se ao sogro, sob o argumento falso de que este não goza do favor outorgado àquele. Assistência judiciária gratuita. Não sendo impugnada na forma de lei, deve ser concedida sob a simples afirmação do interessado de que é pobre. Recurso provido em parte. (TARS - AC 186.066.205 - 3ª C - Rel. Juiz Celeste Vicente Rovani) (RJ 117/291).

CIVIL - FIANÇA - TRANSAÇÃO ENTRE CREDOR-LOCADOR E DEVEDOR-LOCATÁRIO - MORATÓRIA - DESCONHECIMENTO - FIADOR - CC, ART.150.

CIVIL - LOCAÇÃO - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - RECUSA EM RECEBER O ALUGUEL - TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL. Sendo o locatário obrigado a pagar o aluguel nas condições do contrato terminado, tem ele, de outra parte, o direito de consignar a quantia correspondente em caso de recusa por parte do locador. Recurso especial conhecido e provido.(Resp nº 28.339-9 - GO. Rel. Min. BARROS MONTEIRO. Quarta Turma. Unânime. DJ 16/05/94).

CIVIL - LOCAÇÃO - NOTIFICAÇÃO - A notificação do locador ao inquilino (contrato por prazo indeterminado) não reclama forma especial. Indispensável é a comunicação de não haver interesse na prorrogação do contrato, de modo a que o locatário não seja surpreendido com a ação de despejo. (Resp nº 35.249-5 - SP. Rel. Min. LUIZ VICENTE CERNICCHIARO. Sexta Turma. Unânime. DJ 27/09/93).

CIVIL - LOCAÇÃO - PRÉDIO MUNICIPAL - ESBULHO - AÇÃO POSSESSÓRIA.

CIVIL - LOCAÇÃO - PURGAÇÃO DA MORA - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - A Purgação da mora compreende os alugueres devidos, custas e honorários de advogado. A assistência judiciária libera as duas últimas parcelas, enquanto o beneficiário não dispuser de recursos para saldá-las. (Resp nº 43.040-2 - SP. Rel. Min. LUIZ VICENTE CERNICCHIARO. Sexta Turma. Unânime. DJ 28/03/94).

CIVIL - LOCAÇÃO - RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. 1. Pode o locador retomar o imóvel para uso próprio e instalação de atividade comercial diferente da exercida pela locatária, ao fundamento da necessidade. 2. Recurso não conhecido. (Resp nº 28.934-1 - RJ. Rel. Min. EDSON VIDIGAL. Quinta Turma. Unânime. DJ 07/03/94).

CIVIL - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - DESPEJO - DENÚNCIA - POSSIBILIDADE.

DESPEJO - LOCAÇÃO COMERCIAL - PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICAÇÃO - FINALIDADE - BENFEITORIA NECESSÁRIA - CONCEITO - PEDIDO PROCEDENTE - Benfeitorias necessárias são as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore, não as destinadas a possibilitar ao locatário o exercício da sua atividade. (Código Civil, art. 63, §§ 2º e 3º). (TRF 1ª R. - AC 93.01.12607-9 - MG - 1ª T. - Rel. Juiz Catão Alves - DJU 29.06.95)

DIREITO DE PREFERÊNCIA - AÇÃO DE PERDAS E DANOS - ART. 33 DA LEI 8.245/91 - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO REGISTRADO - IRRELEVÂNCIA - Se a questão qualifica-se como uma condição específica da ação, cuja inexistência para o juiz significou o não exame do mérito, ou seja, um obstáculo ao exame do merecimento, embora tenha assentado que julga improcedente a ação, impõe-se a cassação e não a reforma da sentença, a fim de evitar a supressão de instância, máxime, em se tratando de exame de provas. A averbação no registro de imóveis não é indispensável para o exercício do direito ao ressarcimento de perdas e danos pela inexecução da obrigação de preferência. Trata-se de mera obrigação pessoal sem reflexo real imobiliário. (TJDF - AC 31.144 - DF - (Reg. AC. 72.096) - 2ª T - Rel. p/o Ac. Des. Romão de Oliveira - DJU 31.08.94)

DIREITO DE PREFERÊNCIA - LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS - Cláusula contratual que estipula o direito de preferência. Venda do imóvel pela locadora, sem dar ciência à locatária. Hipótese em que a estipulação contratual não se inscreveu no Registro de Imóveis. Validade da venda, de referência ao terceiro comprador. Acórdão que, dando pela procedência da ação, assegurou à locatária a outorga da escritura de compra e venda do imóvel. Negativa de vigência dos arts. 1.149, 1.151 a 1.157, do Código Civil. Direito de preferência reconhecido. Se a venda ao terceiro não é nula, o direito de preferência da autora há de resolver-se em perdas e danos. A preferência, no caso, constitui direito pessoal. Orientação da jurisprudência do STF, inclusive em face dos termos da Súmula 488. Matéria regularmente prequestionada e objeto do apelo extremo. RE conhecido, em parte, e, nessa parte, provido, para cassar a autorização de a autora obter a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel, quando exigida, devendo seu direito de preferência, reconhecido no acórdão, resolver-se em perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença. (STF - RE 108.006 - PA - 1ª T. - Rel. Min. Néri da Silveira) (RJ 122/102)

É lícito ao Município dar em locação imóvel de sua propriedade. A locação de prédio integrante do domínio municipal rege-se pelo Código Civil (Lei 8.245, art. 1º, parágrafo único, a, .1.).A teor do Código Civil (art.1.194) a locação cessa, de pleno direito, com o simples implemento de seu termo final.Extinta a locação, o inquilino é obrigado a devolver o imóvel, para não se tornar esbulhador (art. 1.196). Verificado o esbulho, pode o município valer-se das ações possessórias.

FIANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - PRORROGAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO - EXONERAÇÃO - O fiador, uma vez prorrogada a locação residencial por força da lei, pode exonerar-se da fiança, apesar de havê-la prestado "até a devolução das chaves". Esta cláusula não infere renúncia a direito expresso no art. 1.500 do CC, que permite a exoneração da fiança que estiver vigorando sem limitação de tempo. (TJDF - AC 36.672 - (Reg. Ac. 91.822) - 4ª T. - Rel. Des. Mário Machado - DJU 19.02.97).

FIANÇA - EXTINÇÃO - SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO COM ANUÊNCIA DO LOCADOR - GARANTIA PRESTADA "INTUITO PERSONAE" - ADMISSIBILIDADE - Quando o locador admite novo locatário mediante negociação que inclui a substituição do fiador que garantiu a locação anterior, este fica exonerado da obrigação solidária que assumira em face do que dispõe o parágrafo 1º do artigo 1.031 do Código Civil e porque o caráter personalíssimo da fiança não permite que ela se transfira a pessoa desconhecida do garantidor. (2° TACSP - Ap. c/ Rev. 461.039 - 6ª C. - Rel. Juiz Carlos Stroppa- J. 18.09.96)

FIANÇA - LOCAÇÃO - GARANTIA ASSUMIDA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - CONTRATO PRORROGADO - EXONERAÇÃO DO FIADOR - Se o contrato prescinde não só da presença, como também da ciência e até mesmo do consentimento do afiançado, a sua intervenção também será dispensável em relação à exoneração do fiador, segundo o entendimento do que preceitua o artigo 1.484 do CC. Sendo da natureza da fiança a temporariedade do contrato, a perpetuação torna-se contrária à índole do instituto; destarte, há de admitir-se que o fiador possa obter exoneração das obrigações decorrentes da fiança, prestada em contrato de locação cujo prazo, prorrogado por força da lei, passe a vigorar sem limitação de tempo, uma vez ajustável à circunstância em que o artigo 1.500 do CC permita a liberação, a despeito de haver o fiador se obrigado à garantia até a entrega das chaves pelo afiançado e renunciado expressamente ao direito de exonerar-se. (TAMG - AC 29.224 - Rel. Juiz Leonidio Doehler) (RJM 38/131).

FIANÇA - Locação. Assinatura falsa da esposa do fiador. Nulidade em seu todo e não apenas na parte relativa à mulher. (2º TACSP - EI 352.803-01/0 - 3ª C. - Rel. Juiz João Saletti - J. 22.11.94) (RT 717/189)

l - A concessão de moratória ao devedor locatário, sem consentimento do fiador, o desobriga da obrigação. Aplicação do art. 150 do Código Civil. ll - Recurso especial conhecido e provido. (Resp nº 40.414-2 - SP. Rel. Min. PEDRO ACIOLI. Sexta Turma. Unânime. DJ 18/04/94).

LEGITIMIDADE AD CAUSAM - DESPEJO - Imóvel comercial. Propositura por adquirente do prédio. Contrato de locação não inscrito. Inexistência de cláusula de vigência. Possibilidade. Aplicação do art. 1.197 do CC. (2º TACSP - AC 178.920.9 - 7ª C. - Rel. Juiz Gildo dos Santos) (RT 605/141)

LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO - REQUISITOS PARA O MÚTUO ACORDO PREVISTO NO ART. 9º, I, DA LEI 8.245 SÃO OS DO DIREITO PRIVADO COMUM E NÃO SE CONFUNDEM COM OS REQUISITOS DA TUTELA DESPEJATÓRIA ANTECIPADA PREVISTA PELO ART. 59, § 1º, INC. I, DO MESMO DIPLOMA LEGAL - Não há confundir-se os requisitos do mútuo consentimento previsto pelo art. 9º, inc. I, da Lei 8.245, com os requisitos para a tutela antecipada do despejo previsto pelo art. 59, § 1º, inc. I, da mesma lei. O termo de compromisso endereçado ao locador (manifestação receptícia de vontade) comprometendo-se o locatário à desocupação do imóvel dentro de determinado prazo, se constitui em manifestação de vontade contratual (distrato), mormente se o locador assume, no mesmo compromisso, obrigações. Contrato que se conclui com o recebimento da proposta pelo locador. Aplicação dos arts. 1.079 e 1.080 do CC. (TARS - AC 195.166.202 - 4ª C. Civ. - Rel. Juiz Márcio Oliveira Puggina - J. 07.12.95)

LOCAÇÃO - ALUGUEL - PRAZO DE DESOCUPAÇÃO - Arbitramento pelo locador. Imóvel não-residencial. Admissibilidade. Subsistência do art. 1.196 do CC. Subsistindo o art. 1.196 do CC para locações não-residenciais, é licito o arbitramento de aluguel pelo locador ao inquilino que deixa de restituir o imóvel após regular notificação. (2º TACSP - AC 198.715.6 - 6ª C. - Rel. Juiz Soares Lima) (JTACSP 87/350)

LOCAÇÃO - CONSTRUÇÃO NO TERRENO LOCADO - AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR - ACESSÕES CARACTERIZADAS - SUJEIÇÃO ÀS REGRAS DOS ARTS - 545 E 549, DO CC - Construção de um Salão Comercial e um banheiro no terreno locado, com autorização do locador, não se enquadra entre as benfeitorias propriamente ditas, são acessões que obedecem às regras dos arts. 545 e 549 do CC. (2º TACSP - Ap. c/rev. 455.969-00/0 - 11ª C - Rel. Juiz Clovis Castelo - J. 03.06.96) (RT 734/381)

LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - ADJUDICAÇÃO - O art. 25, § 1º, da Lei nº 6.649/79 condicionou o exercício do direito de preferência ao registro do contrato de locação, não impedido pela falta de regulamentação. Precedentes. (STJ - REsp 12.583-0 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 12.12.94)

LOCAÇÃO - FIANÇA - Cláusula que prevê a responsabilidade do fiador pelas custas judiciais e honorários, quando condenado o afiançado em ações decorrentes da locação, bem como pelos aumentos legais e contratuais. Invalidade daquela, eis que violadora dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. Inteligência do art. 5º, LV da CF (2º TACSP - Einfrs. Sum. 301.235-6/01 - 5ª C. - Rel. Juiz Ricardo Brancatto - J. 11.12.91) (RT 679/133) (RJ 184/88)

LOCAÇÃO - FIANÇA - Reajuste do valor locatício por iniciativa própria do locador e do locatário. Majoração dependente de expressa anuência do fiador. Inteligência do art. 1.483, do CC. (2º TACSP - Ap. Rev. 418.434-00/1 - 9ª C - Rel. Juiz Francisco Casconi - J. 26.10.94) (RT 715/217)

LOCAÇÃO - Fiança. Exoneração. Imóvel transferido indevidamente pelo locatário a seu genitor. Fato que induz autêntica novação a afastar a garantia prestada pelo fiador. Inteligência do art. 1.003 do CC. (2º. TACSP - EI Súm. 301.235-6/01 - 5ª C. - Rel. Juiz Ricardo Brancatto - J. 11.12.91) (RT 679/133) (RJ 184/88)

LOCAÇÃO - IMÓVEL RESIDENCIAL - Utilização também pela firma do locatário. Alteração que não desvirtua a finalidade do contrato. Mau uso da propriedade não configurado. Inteligência do art. 1.193 do CC. (2º TACSP - AC 185.805.0 - 3ª C. - Rel. Juiz Debatin Cardoso) (RT 605/141)

LOCAÇÃO - Indenização por danos causados a prédio pelo locatário. Inexistência da relação escrita do estado do imóvel ao lhe ser entregue. Presunção relativa de boa conservação a favor do locador. Verba devida. Aplicação dos arts. 1.189, I, 1.192, I, e 1.207 do CC. (2º TACSP - AC Súm. 183.040-4 - 7ª C. - Rel. Juiz Guerrieri Rezende) (RT 604/132)

LOCAÇÃO - MULTA CONTRATUAL - RESCISÃO UNILATERAL - DISPENSA NÃO COMPROVADA - EXIGIBILIDADE PROPORCIONAL AO PERÍODO CUMPRIDO DA RELAÇÃO "EX LOCATO" - CLÁUSULA DE PAGAMENTO INTEGRAL - IRRELEVÂNCIA - Não havendo prova inequívoca de que o senhorio dispensou o locatário da multa prefixada contratualmente pela desocupação antecipada, permanece ela exigível, mas de forma proporcional, levando-se em conta o período parcialmente cumprido da relação "ex locato" (artigo 924, CC), sendo irrelevante cláusula impressa de que a multa deve ser paga integralmente. (2° TACSP - Ap. s/ Rev. 469.556 - 9ª Câm. - Rel. Juiz Claret de Almeida - J. 20.11.96)

LOCAÇÃO - RENOVATÓRIA - ESCRITÓRIO DE CONTABILIDADE - DESCABIMENTO - Destinação comercial não caracterizada. Atividades dependentes exclusivamente do desempenho e dotação profissional de seus representantes, sem qualquer dependência dos elementos formadores do fundo de comércio. Irrelevância de constar do contrato a expressão "fins comerciais", implicando apenas destinação não residencial (art. 85 do CC) - Ajuste não sujeito à proteção do Dec. 24.150/34 - Carência da ação decretada. (2º TACSP - AC 227.482-1 - 3ª C. - Rel. Juiz Teixeira de Andrade) (RJ 145/87).

LOCAÇÃO - Terreno urbano. Direito de preferência (Lei nº 6.649/79, art. 24, § 2º). Ação de nulidade de escritura pública, cumulada com ação de depósito de contra-oferta. Ação de despejo. Recursos especiais providos pelas alíneas a e c, do art. 105 da CF. I. Um Terreno urbano de 10.000 m2, com um único registro imobiliário, foi dividido fisicamente no meio. Cada uma da unidades foi dada em aluguel a locatária diferente. No curso dos contratos de locação, os proprietários (segundos recorrentes) resolveram vender todo o imóvel. Notificaram as locatárias para que, no prazo de trinta dias, exercessem seus direitos de preferência pela compra de "todo o terreno". Uma delas comprou todo o imóvel e o vendeu a terceiro (primeira recorrente). A outra locatária (recorrida), dentro do trintídio legal, contrapropôs comprar só a unidade por ela locada. Como o imóvel já havia sido vendido antes do advento dos trinta dias para o exercício da preempção, ajuizou ela ação de nulidade de escritura de compra e venda, cumulada com ação de depósito da contra-oferta. O terceiro adquirente de todo o imóvel (primeira recorrente), por seu turno, aforou ação de despejo. O juiz de primeiro grau una sententia julgou procedente a ação de despejo e improcedentes os pedidos de nulidade de escritura e depósito. A sucumbente recorreu. O TJ reformou a sentença. Entendeu, ao interpretar o § 2º do art. 24 da Lei 6.649/79, que há distinção entre "terreno urbano" e "unidade imobiliária". II. Para efeito de preferência, não há distinção entre "terreno" (inclusive rural: Lei 4.504/64, art. 92, § § 3º e 4º) e "unidade imobiliária" (Lei nº 6.649/79, art. 24, § 2º). In casu, o terreno formava uma unidade jurídica. Pouco interessa estivesse ele dividido fisicamente ao meio e dado em aluguel a duas locatárias diferentes. O proprietário não era obrigado a vender, ainda que pelo preço por ele estipulado, parte do imóvel para cada locatária. A notificação se fez para a compra in globo e não in partem. (STJ - REsp 30.272-2 - CE - 6ª T - Rel. Min. Adhemar Maciel - DJU 28.06.93) (RJ 192/100 - Em. 7.327)

LOCAÇÃO - Tratando-se de locação comercial por tempo indeterminado, é possível o pedido de desocupação do imóvel por não mais convir ao locador a continuação da relação locatícia. (TJPA - AC 13.346 - Relª Desª Lydia Dias Fernandes) (RJTJPA 45/160)

LOCAÇÃO COMERCIAL - Prazo indeterminado - Notificação - Finalidade - Benfeitoria necessária - Conceito - Pedido procedente. Irrelevante mostra-se o interregno entre a notificação para denúncia da locação e a Ação de Despejo, porque aquela tem como objetivo, tão-somente, rescisão de contrato de locação por prazo indeterminado. Benfeitorias necessárias são as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore, não as destinadas a possibilitar ao locatário o exercício da sua atividade (CC, art. 63, §§ 2º e 3º). (TRF 1º R - AC 93.01.12607-9-MG - 1ª T. - Rel. Juiz Catão Alves - DJU 29.06.95).

LOCAÇÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA VAZIA - PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DIREITO DE PREFERÊNCIA. O Prazo de seis meses previsto no artigo 61 da lei 8.245/91 só se aplica quanto às ações fundadas nas disposições legais ali expressamente previstas, não alcançando as ações ajuizadas com fundamento no artigo 78 da mesma Lei. Caduca o direito de preferência do locatário se não manifestado em trinta dias sua aceitação integral à proposta, Sentença Confirmada. (TACível-RJ- Ac. Unânime da 8ª Câm., reg. em 08/11/93 - Ap. 10.471/93 - Rel. Juiz Jayro Ferreira)

LOCAÇÃO RESIDENCIAL - RETOMADA - RECIBO DE CORRESPONDÊNCIA NÃO FAZ PROVA DE NOTIFICAÇÃO. Recibo de correspondência não faz prova de notificação, pois não especifica o conteúdo do que foi entregue ao destinatário, e sendo a notificação condição de exercício do direito de retomada, não se pode acolher o pedido de reforma de decisão que julga extinto o processo, por não comprovada tal condição. (TACiv. RJ - Ac. Unânime da 2ª Câm. reg. 07/12/93 - Ap. 9422/93 - Rel. Juiz Paulo Alves).

LOCAÇÃO URBANA - ALIENAÇÃO DO IMÓVEL - DIREITO DE PREFERÊNCIA - Não tem o inquilino o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, quanto, notificado, deixa escoar o prazo de trinta dias sem manifestar opção. (STJ - REsp 26.909-3 - RJ - 4ª T - Rel. Min. Dias Trindade - DJU 25.04.94)

NOVAÇÃO - FIANÇA - A prorrogação do contrato de locação ajustada com novo locatário configura a novação prevista no art. 999, II, do CC, liberando o fiador do primitivo contrato de eventual responsabilidade decorrente de contrato ao qual é estranho e que foi feito a sua revelia. (2º TACSP - AC 131.406 - 9ª C. - Rel. Juiz Vallim Bellocchi) (RT 553/180)

NULIDADE - SENTENÇA - CERCEAMENTE DE DEFESA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE TERRAS INDÍGENAS - ART. 231, DA CF - ARTS. 82, 145 E 146 DO CC - O contrato de locação cujo objeto é a locação de terras tradicionalmente ocupadas pelos índios é nulo de pleno direito, porque viola frontalmente o art. 231, § 6º, da CF/88. Ausência, ademais, de um dos elementos essenciais do ato jurídico, qual seja, o objeto lícito. Aplicação dos arts. 82 e 145, I, do CC. A nulidade absoluta pode e deve ser pronunciada de ofício pelo juiz, nos termos do art. 146 do CC, não se considerando extra petita a r. sentença que a declarou. Não se afigura infra petita a sentença que deixa de analisar especificamente um argumento que já se acha, de alguma forma, repelido pelo juiz. O indeferimento de prova impertinente não constitui cerceamento de defesa. É impertinente a prova que busca desconstituir presunção legal de caráter absoluto (art. 11, do Estatuto do Índio). A emancipação dos silvícolas decorre de ato do Presidente da República, não podendo sua eventual integração à civilização ser demonstrada por qualquer meio probatório. Não há direito de retenção ou de indenização por benfeitorias úteis e necessárias se evidenciada a má-fé do Apelante. (TRF 3ª R - AC 93.03.039002-4 - SP - 2ª T. - Relª Juíza Sylvia Steiner - DJU 02.04.97).

NULIDADE DA SENTENÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE TERRAS INDÍGENAS - ART. 231, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL - ARTS. 82, 145 E 146 DO CÓDIGO CIVIL - DIREITO DE RETENÇÃO OU DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS - 1. O contrato de locação cujo objeto é a locação de terras tradicionalmente ocupadas pelos índios é nulo de pleno direito, porque viola frontalmente o art. 231, § 6º, da CF/88. Ausência, ademais, de um dos elementos essenciais do ato jurídico, qual seja, o objeto lícito. Aplicação dos arts. 82 e 145, I, do Código Civil. 2. A nulidade absoluta pode e deve ser pronunciada de ofício pelo juiz, nos termos do art. 146 do Código Civil, não se considerando extra petita a r. sentença que a declarou. 3. Não se afigura infra petita a sentença que deixa de analisar especificamente um argumento que já se acha, de alguma forma, repelido pelo juiz. 4. O indeferimento de prova impertinente não constitui cerceamento de defesa. É impertinente a prova que busca desconstituir presunção legal de caráter absoluto (art. 11, do Estatuto do Índio). A emancipação dos silvícolas decorre de ato do presidente da república, não podendo sua eventual integração à civilização ser demonstrada por qualquer meio probatório. 5. Não há direito de retenção ou de indenização por benfeitorias úteis e necessárias se evidenciada a má-fé do Apelante. (TRF 3ª R. - AC 93.03.043072-7 - 2ª T. - Relª Juíza Sylvia Steiner - DJU 02.04.97)

 

Vocabulário

Obs: As palavras complexas, ainda não cadastradas, poderão ser encontradas no dicionário comum.

A

Arrendamento Mercantil:

Arrendamento é o Contrato em que alguém cede a outrem, por certo tempo e determinado preço, um bem de sua propriedade. Quando se trata de Arrendamento Mercantil, a relação de cessão estará condicionada a outros requisitos legais, próprios de uma forma de locação, na qual o locatário, ao fim da locação, pode adquirir o bem pelo pagamento de um resíduo financeiro, contratual. Operação financeira denominada popularmente como LEASING.

Avençados:

Negociados, pactuados, contratados, combinados.

Averbado:

Registrado, anotado ou declarado à margem de um título, ou registro, qualquer coisa que lhes diga respeito. Este ato deverá ocorrer no órgão oficial em que se encontrar registrado o título a partir do qual terá eficácia contra terceiros.

Alienação:

É o termo jurídico, de caráter genérico, pelo qual se designa todo e qualquer ato que tenha o efeito de transferir o domínio de alguma coisa para outra pessoa.

C

Compromissos:

Ato de comprometer alguma coisa, convenção, obrigação.

Cientificar:

Dar conhecimento, dar ciência, informar.

Conceituações:

Significação, sentido ou interpretação que se tem a respeito das coisas, dos fatos e das palavras.

Comodato:

Empréstimo a título gratuito. Contrato, a título gratuito, em que uma das partes cede por empréstimo, à outra, determinada coisa, para que a use pelo tempo e nas condições preestabelecidas.

Caução:

Bens ou direitos que alguém oferece a outrem como garantia de cumprimento de uma obrigação.

Contribuição Condominial Extraordinária:

Taxa de condomínio rateada em razão de despesas extraordinárias, como reformas; indenizações trabalhistas de empregados do condomínio e substituições de instalações ou construções em áreas comuns de condomínios.

Contribuição Condominial Ordinária:

Taxa de condomínio mensal destinada à manutenção e conservação normal do condomínio.

Cessionários:

Aqueles que recebem a cessão de um direito ou um crédito de terceiros.

Convencionar:

Ato de contratar, ajustar, acordar, estabelecer, negociar, pactuar.

Caducar:

Prescrever, perder o valor, perder eficácia jurídica, direito preexistente que não poderá mais ser exercido.

Cisão:

Desmembramento, separação.

Competência:

Extensão do poder do juiz em relação a circunstâncias que a lei estabelece.

D

Detrimento

prejuízo, perda.

Desocupação Liminar:

Ordem de despejo judicial que ocorre quando do início do processo, antes de ouvir o ocupante ( no caso, antes de ouvir o locatário).

Demanda:

Disputa judicial.

Denúncia Vazia:

Direito de retomada de imóvel, pelo Locador, independente de demonstração ou alegação de motivos.

Denúncia Cheia:

Direito de retomada de imóvel, pelo Locador, mediante alegação de motivos que a lei estabelece.

Decisão de Primeira Instância:

Julgamento pelo Juízo onde iniciou o processo.

Desonerar:

Retirar encargos, retirar ônus, liberar de gravame.

Dolo:

Vontade ou intenção de prejudicar a outrem. Ato de má-fé.

E

Escopo:

Objetivo, fim que se pretende.

Enquadramento:

Aplicação do texto legal a um fato concreto.

Enfocada:

Assunto estudado sob determinado ponto de vista.

Estatuto da Terra:

Norma federal que regula os direitos e obrigações relativamente aos imóveis para fins de execução da reforma agrária e política agrícola.

Emendar a mora:

Efetuar o pagamento, extinguir o débito.

Ensejo:

Oportunidade, ocasião, momento.

Embasar:

Fundamentar, dar sustentação.

Espólio:

Conjunto dos bens deixados pela pessoa falecida. Acervo hereditário.

F

Faculdade suprimida:

Possibilidade de fazer ou agir que foi negada ou retirada.

Faculta:

Permite, autoriza (mas não é obrigatório).

Fusão:

União ou reunião de uma ou mais empresas em apenas uma.

G

Gravame:

Ônus, encargo, hipoteca.

H

Habite-se

Certificado administrativo expedido pela municipalidade que considera habitável determinada construção, em razão de ter sido edificada em obediência às especificações e exigências legais.

Imissão de posse:

Investidura na posse de alguma coisa.

Imitir-se:

Ato de investir-se na posse de alguma coisa

Integralização de capital:

Complementação ( pagamento) do capital subscrito em alguma sociedade.

Incorporação:

Juntar, unir, dar corpo. Inclusão, união, introdução ou ligação de uma coisa no corpo de outra a que ficará pertencendo. No caso de empresas, dá-se quando uma se inclui no capital da outra, desaparecendo. No sentido de construção, é a porção de terra que se agrega a um prédio, formando o condomínio.

Imposto de transmissão:

Tributação cobrada quando da transferência de bens e direitos.

Interposição:

Ato ou requerimento que se apresenta dentro de um processo.

Interdição:

Declaração judicial de que uma pessoa não tem capacidade de administrar seus bens, nem praticar qualquer ato jurídico.

Insolvência:

Falta de bens ou recursos que possam suportar o pagamento das dívidas.

L

Legislação inquilinária especial:

Lei do Inquilinato.

Locador:

Senhorio, aquele que cede a terceiros (inquilino), mediante pagamento, o uso ou utilidade de alguma coisa.

Locatário:

Inquilino, aquele que recebe de terceiro (senhorio), mediante pagamento, o uso ou utilidade de alguma coisa.

Locatário inadimplente:

Inquilino que não cumpriu suas obrigações ou não pagou prestação vencida.

Lícito:

Legal, legítimo, não vedado por lei.

M

Medida provisória:

Norma editada pelo poder executivo, que tem eficácia imediata, mas de caráter apenas transitório, até que o poder legislativo possa examiná-la e votá-la, transformando-a em lei ou extinguindo-a.

Majorações:

Elevação ou aumento do valor atual de alguma coisa.

Moratória:

Dilatação de prazo concedida pelo credor ao devedor.

N

Notificação premonitória:

Aviso que antecede uma atitude jurídica, por força de lei, .

Novação:

Nova obrigação constituída em substituição à antiga.

O

Ônus processuais:

Despesas com o processo, inclusive custas.

P

Petição:

Manifestação escrita destinada ao juiz.

Posseiro:

Aquele que detém a posse, ocupante do imóvel.

Postular:

Requerer ou pretender qualquer coisa em juízo, mediante alegações formais.

Prazo de decadência:

Decair do direito; perecimento de um direito pela falta de seu exercício dentro do tempo que a lei o permite.

Peculiaridade:

Características.

Prolatar:

Proferir ou lavrar sentença judicial.

Perícia:

Diligência realizada por peritos (técnicos na especialidade) destinada a apurar a realidade de certos fatos, ou levantamento de determinadas situações.

Perícia para aferir:

Ato pericial destinado a conferir, medir ou apurar, determinada situação, fato ou valor.

Presunção de veracidade:

Conjetura, dedução ou conseqüência de um fato conhecido, para se admitir como certa, verdadeira e provada, a existência de um fato desconhecido ou duvidoso.

Propositura:

Ato em que se inicia uma ação. Inicio da demanda.

Perenizar-se:

Manter-se continuamente, indefinidamente.

Permuta:

Troca, câmbio (troca de uma coisa por outra).

Procrastinatórios:

Atos destinados ao adiamento, demora ou retardamento.

Pleiteada:

Pretendida, competida, discutida em juízo.

R

Reintegração de Posse:

Ato ou ação necessários à recuperação da posse perdida, cuja concessão pelo Juiz depende apenas da prova do esbulho e data de sua decorrência para que se comprove que ocorreu nos limites que a lei atribui como posse de força nova.

Rescindir:

Desfazer, anular ou retirar a eficácia jurídica.

Ressalvas:

Restrição, reserva, limitação, exclusão.

Renovação compulsória:

Renovação obrigatória, imposta por decisão judicial.

Retroagirá:

Produzirá efeito para trás, valerá desde certa época passada.

S

Situação fática:

Situação ocorrida, situação de fato.

Salientar:

Destacar, tornar saliente, diferenciar.

Sucumbência:

Perda da demanda. Ato de sucumbir na pretensão judicial.

T

Tempo de tramitação:

Tempo em que a causa transita pelos meios legais.

Tramitar:

Percorrer os trâmites (estágios do processo) legais.

Tramitação:

Trânsito da causa pelos meios regulares e legais.

Tácito:

O que se presume, ou se subentende, do próprio ato ou fato.

U

Utensílios:

Espécie de apetrechos, instrumentos ou aparelhos que se usa para certos fins.

V

Valor da Causa

Valor que é atribuído à demanda em razão do pedido ou conforme dispõe a lei. Nas ações de despejo, revisionais, renovatória e de consignação de aluguéis, o valor da causa será sempre o equivalente a 12 (doze) mensalidades da locação.

 

Recomendações

Algumas recomendações do PROCON relativas a locação:

Aluguel de imóveis

Como alugar:

O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem a região.

Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON e de entidades de defesa do consumidor.

Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal.

Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária.

É importante fazer uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta relação, denominada de vistoria, deverá ser assinada pela imobiliária, ou pelo proprietário, e pelo locatário, ficando uma via com cada uma das partes.

Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante recibo da imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas como alegação de não recebimento da chave, continuidade da cobrança dos aluguéis, invasão de terceiros, etc.

Contrato

Cláusulas e requisitos obrigatórios: